JUR-103, Kontraktsrett I, eksamen vår 2018

Spørsmål 1a:

Den overordnede problemstillingen er om Helse AS (heretter (HAS) har rett til å leie lokalet for en årlig leie på kr. 300 000,- frem til 01.01.2020.

Peder, som er eier i HAS, hevder at HAS har rett til å forlenge leieforholdet til 01.01.2020, for en årlig leie på kr. 300 000,-. Han anfører at det følger av den første avtalen, og at han hadde benyttet seg av denne retten. Utleie AS (heretter UAS) hevder at HAS sin tolkning av avtalen er feil, og at UAS har rett til å justere leiesummen.

Drøftelsen vil bero på en tolkning av avtalen. Siktemålet ved avtaletolkning er å finne ut “hva partene har ment” jf. Kierulf-dommen (Rt. 1993 s.564).

Dersom det tidligere forelå enighet om punktet hvor det senere oppstår tvist, skal denne enigheten legges til grunn. Det kan ikke påvises slik enighet i denne tivsten. Dermed må avtalen tolkes objektivt.

Ved en objektiv tolking tar man utgangspunkt i en “naturlig språklig forståelse” av ordlyden, jf. bl.a. gjeldsforsikringsdommen (Rt. 1997 s. 1804). Ordlyden er utgangspunktet for avtaletolkning og veier vangligvis tyngst. Dette er begrunnet med hensynet til forutberegnelighet da ordlyden gir uttrykk for hva partene har ment.

Peder hevder at HAS har “rett” til å forlenge leieforholdet til 01.01.2020. I denne kontekst kan det tolkes slik at Peder har oppfattet avtalen slik at han har et slags krav på å forlenge avtalen. Det følger av ordlyden i avtalen at UAS innen to måneder før utløpet av leietiden skal gi beskjed dersom de fortsatt ønsker å leie ut. I så fall har HAS “fortrinnsrett” til å leie lokalet for en ny femårsperiode.

En nautrlig språklig forståelse av “fortrinnsrett”, vil tilsi at HAS har rett før andre eventuelle leietakere til å inngå avtale om videre leie, forutsatt at UAS finner ut at de fortsatt ønsker å leie ut til næringsvirksomhet. Men det vil ikke være naturlig å tolke “fortrinnsrett” som at HAS har et absolutt krav til å forlenge leieavtalen.

Likevel kan Peders forståelse av at han har “rett” på forlengelse underbygges av forholdene før avtaleinngåelsen. Avtalen ble inngått på det grunnlag at Peder ønsket en uoppsigelig 10 års leiekontrakt. Advokaten til UAS utviklet et utkast, som leiekontrakten er i tråd med. Advokaten uttrykte til Peder at utkastet skulle ivareta HAS sine ønsker på en god måte. Det vil derfor ikke være unaturlig at Peder forstår det slik at han hadde “rett” på å forlenge leieperioden til 01.01.2020. Men ordlyden har som nevnt normalt mest vekt i en slik vurdering.

Videre hevder Peder at leieforholdet skal fortsette til kr. 300 000,- årlig. Det står eksplisitt under klausulen “leiesum” at den årlige leien er kr. 300 000,-, og at utleier har “ikke rett” til å oppjustere leiesummen. Det er naturlig å forstå dette slik at UAS ikke kan oppjustere leiesummen. Videre er det aktuelt å drøfte om dette bare gjelder leieperioden 01.01.2010-01.01.2015, eller om det også gjelder ved ny femårig leieavtale. Ordlyden i klausulen gir ingen holdepunkter for en slik vurdering, i forhold til klausulen om leieforholdets varighet hvor det følger at leieforholdet gjelder fra 01.01.2010-01.01.2015.

Det kan anses som urimelig eller ubalansert dersom leiesummen vil gjelde for 10 år, da leiemarkedet naturligvis vil endre seg over så lang tid, og UAS dermed risikerer å lide tap om de leier ut til under markedspris. Likevel ville det være naturlig å anta at dersom de mente at de skulle ha rett til å oppjsutere prisen ved ny avtale etter de første fem årene, ville det fulgt av klausulen.

På den annen side kan det være at de mener det foreligger en underforstått forutsetning om at det vil fastsettes ny leiesum ved forlengelse av avtalen, da det ikke følger eksplisitt av avtalen at den vil fortsette på nøyaktig samme vilkår som før. Likevel kan det argumenteres for at dette i så fall burde være fastslått i avtalen.

I sammenheng vil det være relevant å trekke inn uklarhetsregelen. Regelen går ut på at den som har uttrykket seg uklart er nærmest å bære risikoen dersom det oppstår tvist på det aktuelle punktet. I faktums er leiekontrakten i tråd med utkastet som ble skrevet av advokaten til UAS. I faktumstilfelle er begge parter næringsdrivende som vil tilsi høyere terskel for anvendelse av uklarhetsregelen. Det er likevel relevant å se til at den som har utviklet leiekontrakten er en advokat ansatt av UAS. Det vil være naturlig å anta at Peder, som er representant for HAS, har mindre kjennskap til utvikling av kontrakter, enn en advokat. Dette trekker i retning av at uklarhetsregelen kan anvendes i Peders favør.

På den annen side er Peder daglig leder og eier i HAS, det vil gjøre det naturlig å anta at han har inngått en del kontrakter i sin tid. Og at han derfor har mer kjennskap enn hva for eksempel en forbruker ville hatt i dette tilfellet. Men en advokat bør naturligvis ha mer kjennskap til kontrakter enn Peder. Derfor er UAS nærmest å bære risikoen ved uklarheten i avtalen, da den ble utviklet av en advokat de hadde ansatt.

Da det følger av avtalen at HAS har fortrinnsrett på inngåelse av en ny leieperiode på fem år, og at avtalen ikke trekker i retning av at UAS har rett til å oppjustere prisen. Trekker dette i retning av at HAS har rett til å leie lokalet for en årlig leie på kr. 300 000,- frem til 01.01.2020. Dette underbygges også av uklarhetsregelen.

Konklusjonen er at Helse AS har rett til å leie lokalet for en årlig leie på kr. 300 000,- frem til 01.01.2020.

 

Spørsmål 1b:

Den overordnede problemstillingen er om HAS har rett til å leie lokalet for en årlig leie på kr. 350 000,- frem til 01.01.2020

Subsidiært hevder Peder at det var inngått ny avtale med årlig leie sum på kr. 350 000,-. Han begrunner dette med at han hadde akseptert tilbudet til UAS i e-posten av 06.11.2014. UAS bestrider dette.

I foreliggende tilfelle må det ses til Lov 31. mai 1918 nr. 4, Avtaleloven (heretter avtl.) kap 1. Reglene i kap. 1 er deklatoriske. De kommer til anvendelse i dette tilfellet da det ikke følger noe annet av “retshandelen”, “handelsbruk” eller “anden sedvane”, jf. avtl. § 1.

Det første spørsmålet blir om Peder, på vegne av HAS, har fått en berettiget forventing om at UAS har ment å binde seg ved tilbud. Ved vurderingen av om det foreligger et tilbud må man ta utgangspunkt i ordlyden, og eventuelt øvrige momenter som kan sette lys på forholdet.

Det følger av ordlyden i e-posten fra UAS til Peder, av 06.11.2014. At de med glede kan “tilby”, HAS en ny leiekontrakt. En naturlig språklig forståelse av “tilby” vil tilsi at det foreligger et tilbud.  Det er altså på det rene at det foreligger et tilbud fra UAS, Peder har dermed en berettiget forventing om at UAS har ment å binde seg.

Videre følger det av e-posten at vilkårene er de samme som tidligere, men at årlig leie “økes til kr. 350 000,-“. Og at Peder “må ta stilling til dette innen 14.11.2014”. Selv om det ikke eksplisitt står at dette er en akseptfrist, er det nærliggede å tolke det slik.

Spørsmålet blir så om UAS har fått en berettiget forventing om at Peder, på vegne av HAS, har ment å binde seg ved aksept, innen den satte akseptfrist 14.11.2014. Også ved aksept må man ta utgangspunkt i ordlyden, og eventuelt se hen til øvrige momenter dersom ordlyden ikke er tilstrekkelig klar og konsis.

I e-posten fra Peder til UAS, står det at han “aksepterer” å fortsette leieforholdet. Ordlyden her er klar og konsis, “jeg aksepterer” må naturligvis tolkes som at han aksepterer tilbudet. Dette trekker i retning av at Peder har gitt UAS en berettiget forventing om at han mener å binde seg. E-posten ble sendt 10.11.2014, aksepten har altså kommet frem innen fristen.

Videre i e-posten skriver han “men årlig leie er jo på kr. 300 000,- som ikke kan oppjusteres” og at “dette må bero på en misforståelse”. Og viser til tidligere leiekontrakter.

Hovedregelen er at dersom svaret fremter som aksept, men ikke stemmer med tilbudet, at det anses som avslag i forening med nytt tilbud, jf. avtl. § 6 første ledd. Det vil trekke i retning av at Peders e-post ikke er å anse som aksept, og at UAS ikke har fått en berettiget forvetning om at han mener å binde seg til tilbudet.

Men det følger et unntak av avtl. § 6 annet ledd, første punktum. Av denne regelen følger det at hovedregelen ikke gjelder dersom avsenderen av aksepten går ut fra at den stemmer med tilbudet, og tilbyderen må forstå dette.

Spørsmålet videre er om Peders e-post kan falle inn under unntaksregelen.

Ordlyen av “men årlig leie er jo på kr. 300 000,- som ikke kan oppjusteres”, og “dette må bero på en misforståelse” trekker i retning av at Peder som avsender av aksepten går ut i fra at denne stemmer overens med tilbudet. Det kan drøftes hvorvidt han burde ha forstått at tilbudet skaper en ny avtale og at de forrige leiekontrakene ikke gjelder lenger, særlig med tanke på at UAS skriver i e-posten at det er en “ny leiekontrakt”, med de samme vilkåene foruten prisen. En naturlig språklig forståelse an “ny avtale” vil tilsi at de gamle kontraktene ikke er av betydning for denne avtalen. At det er de samme vilkår foruten prisen, trekker også i retning av at den gamle kontrakten ikke lenger er gjeldene. Det forutsettes at Peders e-post ikke faller innn under unntaksregelen, og dermed regnes som avslag medi forening med nytt tilbud.

Det følger av avtl. § 5 at dersom et tilbud blir avslått, slutter tilbudet å være bindene for tilbyderen, selv om akseptfristen ikke har gått ut. UAS skriver e-post til Peder 12.11.2014 og beklager at han ikke vil fortsette avtale på deres vilkår, og legger til grunn at avtalen opphører 01.01.2016.  De har dermed avslått Peders tilbud, slik at begge parter er ubundet.

Konklusjonen er at HAS ikke har rett til å leie lokalet for en årlig leie på kr. 350 000,- frem til 01.01.2020

 

Spørsmål 2:

Den overordnede problemstillingen er om det er rettslig grunnlag for å sette avtalen til side som ugyldig etter avtaleloven § 33.

Utgangspunktet er at avtaler skal holdes som de er inngått, pacta sunt servanda, jf. NL. 5-1-2.

Det følger et unntak av avtl. § 33. Av denne bestemmelsen følger det at selv om en viljeserklæring i utgangspunktet er gyldig, blir man ikke bundet dersom det på grunn av omstendigheter som forelå da den annen part fikk kunnskap om erklæringen, og som det må antas at han kjente til, ville stride mot redelighet eller god tro å gjøre gjeldene. Det er altså en rekke kumulative vilkår som må oppfylles.

Lovteksten gir ikke mye for å tolke hva som er en omstendighet i lovens forstand, men det følger av forarbeidene at det må være konkrete forhold som var motiverende for løftegiveren. Løftegiveren i dette faktum er Peder. I tillegg må omstedinghetene foreligge da erklæringen ble gjort gjeldene.

Således blir det første spørsmålet om det forelå slike omstednigeter. Det er på det rene at saken mot Marte forelå når hun inngikk avtalen med Peder. Det er dermed å regne som en omstendighet. På den annen side var ikke saken ferdig behandlet, og Marte regnet med positivt utfall.

Videre må omstendigheten ha vært motiverende for løftegiver, altså Peder. Det følger ikke av faktum at Peder eksplisitt uttrykte at man måtte være sykepleier for at det skulle være aktuelt å inngå avtalen, men at det var viktig at Helse AS kunnen dokumentere ar medarbeidere hadde solid faglig kompetanse som var relevant for virksomheten. En sykepleier har naturligvis solid faglig erfaring, men dersom hun mistet autoriasjonen sin ville det ikke lenger være mulig å dokumentere denne erfaringen. Det legges til grunn at dette vilkåret er oppfylt.

Spørsmålet blir videre om Marte må antas å ha kjent til at disse omstendighetene ville ha gjort det uredelig å gjøre erklæringen gjeldene. Marte har sagt at hun regnet med et positivt utfall, og at hun la alle kortene på bordet for helstilsynet. Selv om hendelsene skjedde når Marte gikk gjennom en vanskelig tid, med skillsmisse, vil det være nærliggende å anta at saken vill fått et negativt utfall, da slike tyverier anses som svært alvorlige forbrytelser for en sykepleier. Det kan legges til grun at Marte burde ha opplyst om forholdene, da det hun måtte være klar over at det ville vært uredelig å gjøre erklæringen gjeldene, når hun var i fare for å miste sin autoriasjon som sykepleier. Dette vilkåret regnes om oppfylt.

Det er ellers relevant å vise til undersøkelsesplikten. Det kan være nærliggende å anta at Peder burde undersøkt nærmere om Marte var egnet til jobben. På den annen side var det lite som tilsa at Marte ikke var egnet basert på inntrykket Peder fikk. Og det er ikke sikkert at Peder ville funnet ut om saken selv om han undersøkte.

Det følger av rettspraksis at det er svært høy terskel for gjøre en avtale ugydlig etter avtl. § 33, alle vilkårene må være oppfylt, uten at dette i seg selv vil garantere at man kan gjøre avtalen ugyldig. I denne tvisten er alle vilkårene oppfylt og det er ikke tilstrekkelige momenter som trekker i retning av at den ikke kan gjøres ugydlig.

Konklusjonen er at det er rettslig grunnlag for å sette avtalen til side som ugyldig etter avtaleloven § 33.

 

Spørsmål 3:

Den overordnede problemstiling er om Marte Kirkerud er bundet av forliksavtalen som Ulla Grå inngikk på vegne av henne.

Det skal i utgangspunktet et særskilt rettsgrunnlag til for å binde andre enn seg selv, et slikt særskilt rettsgrunnlag kan være avtl. § 10.

For at det skal foreligge en fullmakt må fullmektigen ha fått en berettiget forventning om at de har fått en fullmalt. Det første spørsmålet er om Ulla Grå hadde en berettiget forvetning om at hun kunne inngå avtalen på vegne av Marte.

Marte skrev i et dokument at “Ulla Grå har fullmakt fra meg til å forhandle og inngå forliksavtale”. Det følger eksplsitt av ordlyden at hun gir Ulla fullmakt, det er dermed på det rene at Ulla Grå har en berettigget forventing om at hun er gitt en fullmakt.

Videre må det avklares hvilken type fullmakt det er snakk om. Lovfestede fullmakter reguleres i avtl. kap. 2. Da avtalen er meddelt medkontrahenten ved et dokument, legges det til grunn at det er en frasagnsfullmakt jf. avtl. §13. Ettersom den er meddelt medkontrahenten er det en uselvstendig fullmakt.

For at fullmaktsgiveren skal være bundet må fullmektigen ha handlet innenfor fullmaktens grenser jf. avtl. § 11.

Spørsmålet blir da om Ulla har handlet utfor fullmaktens grenser.

Det følger av dokumentet at Ulla har fullmakt til å fremforhandle og inngå forliksavtale på vegne av Marte. Ulla fremforhandler og inngår en forliksavtale i Martes navn. Dette trekker i retning av at hun har handlet innenfor fullmaktens grenser.

Videre følger det av dokumentet at det er “en absolutt forutsetning” for inngåelsen av slik avtale, at partene har “taushetsplikt om årsaken til konflikten”. Når Ulla fremviser dette dokumentet til Peder opplyser han at han allerede har gått ut med opplysningen. Ulla og Peder blir derfor enige om at det ikke var noe poeng å avkalre slik taushetsplikt. Marte hevder at hun er ubundet på grunn av dette da det var inntatt som en bestemmelse for fullmakten.

Det at Ulla inngikk avtalen uten forutsetning om taushetsplikt, kan trekke i retning av at hun har gått utfor fullmaktens grenser. Likevel kan det drøftes hvorvidt slik taushetsplikt ville vært hensiktsmessig, da Peder allerede hadde gått ut med opplysningen. På den annen side ville det gjerne være nærliggende å anta at Ulla i dette tilfellet burde avklart med Marte før hun inngikk avtalen, da ordlyden “absolutt forutsetning” ville tilsi at dette var viktig for Marte.

Martes anførsel går ut på at hun mente hun var ubundet da taushetsplikt ikke var inntatt som bestemmelse. Dette kan tyde på at Marte uansett ville hatt det med som en bestemelse selv om det kunne anses som lite hensiktsmessig, da det i det minste ville vernet henne mot videre spredning. Det forutsettes at Ulla har handlet utfor fullmaktens grenser

Videre må tredjemann, altså Peder, forstå eller burde ha forstått at avtalen gikk utfor fullmaktens grenser. Det er på det rene at Peder fikk se dokumentet, og dermed hadde kjennskap til ønsket om denne bestemmelsen. Det kan drøftes hvorvidt han trodde Ulla hadde fullmakt til å sette dette vilkåret til side, da hun sa selv at det ikke lenger var noe poeng med taushetsplikt. Men med tanke på formuleringen “absolutt forutsetning” trekker det mer i retning av at Peder forsto eller burde ha forstått at Ulla handlet utfor fullmaktens grenser.

Konklusjonen er at Marte Kirkerud ikke er bundet av forliksavtalen som Ulla Grå inngikk på vegne av henne.