Peder Ås eier en enebolig i det meget attraktive boligområdet Lilleåsen. Eneboligen ble oppført i 2009. Fra Peders bolig er det flott utsikt over fjorden. Utsikten ble betydelig bedre etter at bebyggelsen på nabotomten ble revet i 2012. Nabotomten eies av Marte Kirkerud. Peder hadde tatt kontakt med Marte i forbindelse med rivningsarbeidet og spurt hvilke planer hun hadde. Marte opplyste da at tanken var å oppføre et bygg som skulle inneholde seks leiligheter. Hun viste Peder noen skisser over planlagt bebyggelse som var mye større enn boligen som var revet. Peder gjorde det klart for Marte at han ville protestere dersom Marte søkte om oppføring av bebyggelse som var større en den som nå var revet. Siden hadde Peder og Marte ikke hatt noen kontakt.

Mars 2015 bestemte Peder seg for å selge eiendommen sin. Samme måned registrerte han aktivitet på Martes eiendom. Ved flere anledninger var det ukjente mennesker som besiktiget eiendommen. De kom i firmabiler og det var klart at det dreide seg om ulike arkitektfirma.

Peder kontaktet eiendomsmegler Ole Vold i Eiendomsmegler 2. Ole Vold igangsatte salgsprosessen. Ole spurte Peder om det forelå noen planer for Martes eiendom. Peder sa at det var helt på det uvisse hva Marte ville gjøre.

Ole laget et prospekt hvor det blant annet sto følgende:

Herskapshus i Lilleåsen med fantastisk utsikt over fjorden. Stor tomt på tre mål og minimalt innsyn fra naboeiendommer – nesten som å bo på landet midt i storbyen.

Det viste seg å være stor interesse for eiendommen og det kom mange på første visning, deriblant Ulla Grå. Hun ble meget begeistret for eiendommen. Hun opplyste Ole om at hun lenge hadde vært på utkikk etter en eiendom med stor tomt. Ulla registrerte at bebyggelsen på nabotomten var revet, og spurte Ole om det forelå noen planer for naboeiendommen. Ole opplyste at bebyggelsen var revet for lenge siden og at det ikke forelå noen planer for eiendommen. Han hadde vært i kontakt med kommunen og fått bekreftet at det ikke forelå noen søknad om byggearbeid på Martes eiendom.

På visningen så Ulla at det stod et nytt våpenskap i garasjen. Ulla trengte våpenskap og spurte Ole om hun kunne kjøpe det. Ole sa at hun kunne ta dette opp med Peder i forbindelse med kontraktsmøtet.

Ulla la inn et bud på 14 millioner kroner som ble akseptert av Peder. Partene var i kontraktsmøte 12. april 2015 og underskrev kjøpekontrakten. Det fremgikk av kjøpekontrakten at «eiendommen er besiktiget av kjøper».

Etter at partene hadde undertegnet kjøpekontrakten tok Ulla opp spørsmålet om hun kunne få kjøpe våpenskapet. Peder var villig til å selge det for kr. 15.000,-. Ulla syntes det var noe dyrt og sa at hun også måtte påregne utgifter i forbindelse med monteringen. Peder opplyste at monteringen var enkel og at han hadde montert slike skap før. Han tilbød seg å montere det for henne. Ulla aksepterte da prisen på kr. 15.000,-. Etter kontraktsmøtet dro Ulla og Peder hjem til Peder for å montere våpenskapet. Ulla opplyste at hun gjerne ville ha skapet i kjellerstuen. Etter et par timer var Peder ferdig med monteringen.

Skjøte på eiendommen ble tinglyst 16. april 2015 og Ulla flyttet inn i boligen 25. april 2015. Samme dag som Ulla flyttet inn ble hun kontaktet av Marte. Marte opplyste at hun hadde sendt byggesøknad til kommunen den 15. april 2015 og hun viste planene til Ulla. Søknaden gjaldt bebyggelse som inneholdt seks leiligheter. Ulla konstaterte raskt at planlagt bebyggelse ville redusere utsikten betydelig.

Ulla kontaktet kommunen den 5. mai 2015 og kom da med sine innsigelser mot byggeplanene. Det var lang saksbehandlingstid og saken ble ikke ferdigbehandlet i kommunen før 15. juni 2015. Martes byggeplaner ble godkjent. Etter klage fra Ulla gikk saken videre til Fylkesmannen som klageinstans. Endelig svar på søknaden forelå først 19. august 2015. Fylkesmannen opprettholdt kommunens vedtak.

Ulla tok da umiddelbart kontakt med selger og krevde å få heve kjøpet på grunn av at hun var blitt «lurt» når hun ikke ble informert om byggeplanene til Marte. Hun nevnte også at hun, allerede en uke etter innflytting, hadde oppdaget at det lekket vann fra badet i andre etasje og ned i stuen. Dette skyldtes en skade som mest sannsynlig hadde oppstått som følge av rystelser forårsaket av rivningsarbeidet på nabotomten. Peder hadde ikke brukt dette badet og hadde følgelig ikke oppdaget skaden. Kostnaden med å utbedre skaden ville beløpe seg til kr. 300.000,-. I tillegg hadde Ulla fått fastslått at hun måtte regne med at markedsprisen for eiendommen ville kunne bli betydelig redusert pga. den planlagte bebyggelsen på nabotomten. Ulla krevde at kjøpet ble hevet.

Peder bestred Ullas krav. For det første hevdet han at Ulla hadde reklamert for sent. Han hevdet videre at tap av utsikt som følge av bebyggelse på nabotomten ikke var noen mangel. Han understreket at han hadde gitt Ole korrekt informasjon og at Martes byggesøknad først forelå etter at Ulla hadde overtatt eiendommen. Peder bestred også at skaden på badet var noen kjøpsrettslig mangel. Han viste i den forbindelse bl.a. til kjøpekontrakten hvor det fremgår at «eiendommen er besiktiget av kjøper».

Problemene tårnet seg opp for Ulla. En natt hørte hun et kraftig smell som kom fra kjellerstuen. Da hun kom ned så hun at våpenskapet hadde falt ned fra veggen. Skapet var svært tungt og det hadde falt ned på en vase som Ulla hadde plassert under våpenskapet. Ulla hadde kjøpt vasen på en auksjon for kr. 70.000,-. Neste dag ringte hun til Peder og sa at han måtte erstatte tapet av vasen og det som det kostet å reparere skadene på veggen og i gulvet. Peder bestred kravet og hevdet at han hadde montert våpenskapet slik det skulle monteres.

Ulla fikk en ekspert til å se på saken. Det ble konstatert at det ikke var noe feil med selve monteringen, men veggplatene var ikke solide nok til å tåle vekten av skapet. Reparasjon av vegg og gulv ville koste kr. 20.000,-.

Spørsmål 1: Har Ulla krav på å få hevet kjøpet av eiendommen?

Spørsmål 2: Har Ulla reklamert i tide?

Spørsmål 3: Er Peder Ås erstatningsansvarlig på culpagrunnlag for det tap Ulla Grå led som følge av at våpenskapet falt ned?

Spørsmål 1: Har Ulla krav på å få hevet kjøpet av eiendommen?

Den overordnede problemstillingen er om Ulla kan kreve å få hevet kjøpet av eiendommen.

Ettersom det her er snakk om avhending av fast eiendom ved frivillig salg, er det klart at avhendingslova kommer til anvendelse jf. avhl. § 1-1.

Det følger av avhl. § 4-8 bokstav d at kjøper kan heve etter § 4-13 dersom det foreligger «mangel» ved eiendommen, uten at dette «står på kjøparen eller omstende kjøparen har vågnaden for».

Første spørsmål blir dermed om det foreligger mangel ved eiendommen.

Av avhl. § 3-9 første punktim fremgår det at dersom eiendommen er solgt «som den er», eller med «liknande allment atterhald», har eiendommen mangel dersom det følger av avhl. §§ 3-7 eller 3-8. Videre følger det av annet punktum at eiendommen har en mangel dersom den er i «vesentleg tingare stand» enn kjøperen kunne forvente ut i fra kjøpesummen og omstendighetene forøvrig. Problemstillingen som så gjør seg gjeldende er om «eiendommen er besiktiget av kjøper» kan sies å være et «liknande allment atterhald».

Svaret på dette beror på en tolkning av forbeholdet. Formålet med enhver avtaletolkning er å finne ut hva partene har ment jf. Kierulf-dommen. Momenter som vil gjøre seg gjeldende er ordlyd og omstendigheten for øvrig.

Ordlyden i seg selv gir ikke nødvendigvis så mye veiledning, den konstanterer kun det faktum at Ulla har besiktiget eiendommen. Likevel må dette utsagnet forstås som et forsøk fra selgers side om å begrense sitt ansvar. En mulig vinkling vil være at selger med dette ønsker å avskjære Ullas mulighet til å gjøre gjeldende mangler hun burde oppdaget ved besiktigelsen. Dog vil dette allerede være det klare utgangspunktet, da det følger av avhl. § 3-10.

Når begge parter signerer avtalen med dette forbeholdet vil den mest nærliggende forståelsen være at Ulla aksepterer at leiligheten selges slik hun har sett den på besiktigelsen. Dette må være et uttrykk for at den «selges som den er», slik at «eiendommen er besiktiget av kjøper» må sies å innfri vilkåret «liknande allment atterhald» i avhl. § 3-9. Dermed må bedømmelsen av om det foreligger mangel ta utgangspunkt i denne bestemmelsen.

Ulla mener at hun ble lurt da hun ikke ble informert om byggeplanene til Marte. Det vil dermed vurderes om det foreligger mangel på grunnlag av dette.

Manglende opplysninger om eiendommen er regulert i avhl. § 3-7. Her fremgår det at eiendommen har en mangel dersom køperen ikke har fått opplysninger om «omstende» ved eiendommen som selgeren «kjente eller måtte kjenne til» og som kjøperen hadde «grunn til å rekne med å få». Videre følger det av annet ledd at dette kun gjelder dersom det må antas at det har «verka inn på avtala» at opplysningen ikke ble gitt.

Her gjelder planene direkte naboeiendommen, men det er likevel klart at eventuelle byggeplaner påvirker eiendommen i så stor grad at det må sies å utgjøre «omstende» ved eiendommen.

At dette er opplysninger som selgeren «kjente eller måtte kjenne til» markerer at det enten må være snakk om positiv kunnskap, eller kunnskap som ikke er tilegnet på grunn av grov uaktsomhet. I juridisk teori formuleres «måtte kjenne til» som at det må være snakk om opplysninger det er nærmest ubegripelig at selger ikke kjente til.

I dette tilfellet har Ulla hatt kontakten med eiendomsmegler Ole på visning. Det er dermed hans kunnskap som i utgangspunktet må vurderes. Disse planene var noe han hadde spurt Ole om, og fikk av han svar om at situasjonen var uviss. Videre kontaktet han kommunen, og fikk beskjed om at det ikke forelå noen søknad fra Martes side. Ut i fra dette må det sies at Ole verken «kjente eller måtte kjenne til disse opplysningene.

Likevel er det Peder som er selger. Og det er klart at han «kjente … til» disse planene, da han Marte uttrykkelig la disse fram for han. Selv om søknaden ikke forelå før etter avtaletidspunktet må det være tilstrekkelig at han var klar over disse plannene. Det følger av takstmann-dommen at selger etter § 3-7 må identifiseres med de han benytter seg av i forbindelse med salget. Følgelig anses Ole som selger etter bestemmelsen. Videre kan ikke selger kunne frasi seg ansvar ved å holde tilbake informasjon for megleren sin, slik at det må legges til grunn at Ole har samme kunnskap som Peder. Ut i fra dette må det sies at selgeren «kjente til» disse oplysningene.

Dette er også opplysninger det er klart at en kjøper har «grunn til å rekne med å få», da de vil ha stor betydning for blant annet eiendommens verdi.

At dette må antas å ha «verka inn på avtala» at opplysningen ikke har blitt gitt, skal etter hårfjerningsdommen ikke tolkes strengt. Av juridisk teori fremgår det at det er nok at det kan tenkes at avtalen ville blitt inngått på andre vilkår som følge av dette. Som nevnt er dette av stor betydning for eiendommen, slik at det må antas at dette har «verka inn på avtala» at opplysningen ikke ble gitt.

Følgelig foreligger det mangel etter avhl. § 3-7.

Videre anfører Ulla at det foreligger mangel på grunn av lekkasjer og antatt redusering av markedsprisen. Vurderingen av om dette utgjør en mangel må foretas etter avhl. § 3-9, som fastslår at det foreligger mangel dersom eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn hva kjøperen hadde grunn til å regne med. Momentene bestemmelsen viser til ved vurderingen er kjøpesummen og omstendighetene forøvrig.

At eiendommen må være i «vesentleg» dårligere stand marker en høy terskel for å konstatere mangel. Det må altså være et betydelig avvik mellom det kjøper har mottatt og det han kunne forvente seg. Dette må bero på en konkret helhetsvurdering.

Det er her snakk om en relativt ny bolig i et attraktivt boligområde. Dette må har vært med på å gi Marte en høy forventing til eiendommen. At Marte så må foreta omfattende utbedringer på grunn av lekkasje trekker i retning retning av at vilkåret er innfridd.

Reduksjonen av markedsprisen vil på den annen side falle litt utenfor utenfor denne vurderingen. At det er eiendommens «stand» som skal vurderes knytter seg til de mer fysiske egenskapene til eiendommen, slik at dette ikke vil tas med i vurderingen.

I rettspraksis har det også vært vurdert om det foreligger en prosentlære ved vurderingen av mangel etter avhl. § 3-9 annet punktum. Det kan ikke utledes noe særlig konkret av denne, men det finnes dommer som kan gi en viss veiledning.

I dette tilfellet er det snakk om en feil, hvor utbedringene vil svare til rett over 2% av kjøpesummen. Dette må sies å utgjøre en relativt beskjeden andel av den totale kjøpesummen, men en slik kvantitativ vurdering vil ha liten betydning i seg selv. I en dom ble det vurdert at det forelå en mangel hvor feilen tilsvarte 3,32% av kjøpesummen. Dette ble ansett som en relativt liten del av kjøpesummen, men her ble det tatt i betraktning at leiligheten var ny og dette hadde vært med på å skape høye forventninger hos kjøper.

At også eiendommen i foreliggende sak er ny taler for det samme. Likevel blir det avgjørende her at utbedringskostnadene er for beskjedne til at eiendommen kan sies å være i «vesentleg ringare stand». Følgelig foreligger det ikke mangel etter avhl. § 3-9 annet punktum.

Det er klart at mangelen etter avhl. § 3-7 ikke burde vært kjent for kjøperen etter avhl. § 3-10. Mangelen kan heller ikkes sies å stå på «kjøperen eller omstende kjøperen har vågnaden for». Følgelig kommer avhl. § 4-13 til anvendelse jf. avhl. § 4-8.

I denne bestemmelsen heter det at kjøperen kan heve avtalen dersom mangelen innebærer «vesentleg avtalebrot». Også her, som i avhl. § 3-9 er det «vesentleg» som skal vurderes. Disse vurderingene er likevel ikke sammenfallende, da det ved vurderingen av «vesentleg avtalebrot» er flere momenter som vil gjøre seg gjeldende. I Borettslagsleilighetsdommen fremgår det at vurderingen er om kjøper etter en helhetsvurdering har rimelig grunn til å si seg løst i fra avtalen.

I samme dom ble det uttalt at utgangspunket for vesentlighetsvurderingen er det objektive avviket. Her vil det være relativt vanskelig å presist anslå dette. Mangelen knytter seg til manglende opplysninger om byggeplaner som vil medføre betydelig redusert utsikt, noe som igjen vil påvirke eiendommens verdi. Utsikten syntes å utgjøre et viktig forhold ved denne eiendommens verdi, og at denne blir betydelig dårligere taler for at Ulla har rimelig grunn til å si seg løst fra avtalen.

At Ulla må sitte igjen med en eiendom som er mindre verdt enn det hun betalte gjør at det vil være tyngende for henne å fastholde avtalen.

Dette må se i sammenheng med graden av skyld som er utvist selger. At dette skjer på bakgrunn av opplysninger han har fortiet om, er også et argument i retning av heving.

Det er heller ikke slik at kreditor rammes særlig hardt, da han får tilbake ytelsen han presterte i sin helhet.

På den annen side vil et viktig moment være om kjøper vil være like godt tjent med andre misligholdbeføyelser. Dette er begrunnet i hensynet om at avtaler som et klart utgangspunkt skal holdes.

Dersom Ulla er det, vil hun ikke ha rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. I dette tilfellet medfører mangelen først og fremst redusert utsikt, som igjen fører til redusert verdi. Et prisavslag vil altså kunne gjøre seg gjeldende som en like bra misligholdsbeføyelse. På den ene siden vil den kunne sørge for at summen Ulla betaler, vil samsvare med eiendommens reelle verdi. På den annen side vil hun dog sitte igjen med en eiendom som har betydelig dårligere utsikt enn hva hun kunne vente seg. Likevel har hun ikke gitt uttrykk for at denne er spesilt viktig for henne. Dermed legges det til grunn at hun vil være like godt tjent med prisavslag. Følgelig medfører ikke mangelen «vesentleg avtalebrot».

Konklusjonen er at Marte ikke kan kreve å få kjøpet av eiendommen hevet.

Spørsmål 2: Har Ulla reklamert i tide?

Den overordnede problemstillingen er om Ulla har reklamert i tide.

Tvisten løses på bakgrunn av avhendingslova jf. forrige spørsmål.

Peder anfører at Ulla har reklamert for sent.

Den alminnelige reklamasjonsfristen i avhendingslova er gitt i avhl. § 4-19, hvor det fremgår at kjøper må gjøre avtalebruddet gjeldende «innan rimelig tid» etter at han oppdaget, eller burde oppdaget det.

Hva som er «innan rimelig tid» må etter forarbeidene bero på en konkret helhetsvurdering. Først må det dog vurderes når fristen begynte å løpe.

Ulla fikk først beskjed om Martes planer 25. april. Videre fikk hun svar 15. juni om at Martes planer ble godkjent. Dette klagte hun på, og fikk deretter endelig bekreftelse 19. august på at godkjennelsen ble oppretthold.

Det kan argumenteres for at fristen begynte å løpe allerede 25. april, da det var på dette tidspunktet hun fikk de manglende opplysningene om eiendommen. Allerede her forelå mangelen etter avhl. § 3-7, slik at hun må sies å ha «oppdaget» det på dette tidspunktet.

Spørsmålet er så om den fremsatte reklamasjonen over fire måneder senere er «innen rimelig tid».

I rt. 2010 s. 103 uttales det at ved kjøp av fast eiendom kan det være hensiktsmessig å se til fkjl. § 27, som sier at reklamasjonsfristen aldri kan være kortere enn to måneder etter at forbrukeren oppdaget den. De uttaler videre at det dog finnes få grunner til at fristen skal være særlig lengre. I denne saken var det snakk om en eiendom hvor kjøper hadde reklamert 3 måneder etter at de oppdaget mangelen, og det kom frem til at dette var sent. Det ble uttalt at 3 måneder måtte ligge i ytterkanten av hva som kunne aksepteres, da dette i de fleste tilfeller ville gi kjøper nok tid til å undersøke og konsultere mangelen.

I dette tilfellet er det ventet en stund utover de 3 månedene Høyesterett stiller opp som en «ytterkant». Faktum i sakene skiller seg dog på en måte at man ikke slavisk kan legge til grunn denne rettsoppfattelsen. Ved snakk om fysiske mangler vil dette i de aller fleste tilfeller gi kjøper god nok tid til å konsultere å kartlegge mangelens omfang. Dette gjør seg imidlertid ikke gjeldende på samme måte, hvor mangelens betydning ikke blir kartlagt før forvaltningen har tatt sine avgjørelser.

I dette tilfellet må det sies å være saklig grunn til tiden som er gått. Selv om Ulla har oppdaget mangelen når hun får beskjed om Martes planer, vil det ha lite for seg å reklamere dersom disse ikke medfører noen realitet. Ulla får ikke endelig bekreftelse på at byggingen vil finne sted, før over fire måneder senere. Deretter reklamerer hun umiddelbart. Dette trekker sterkt i retning av at det er reklamert innen «rimelig tid».

På den annen side taler hensynet til Peders privatøkonomiske disposisjoner for at det ikke må ventes for lenge med å reklamere. Ved salg av fast eiendom vil det være betydelige verdier som er inne i bildet, og dette taler for at avklaring må finne sted så fort det lar seg gjøre.

Det avgjørende her blir at Ulla har reklamert så fort hun har fått kunnskap om planenes realitet. For hennes del ville disse vært uten betydning dersom kommunen eller Fylkesmannen hadde gitt avslag, da dette ville medført at hun ikke hadde noe særlig behov for reklamasjon. Følgelig er vilkårene i avhl. § 4-19 innfridd.

Konklusjonen er at Ulla har reklamert i tide.

Spørsmål 3: Er Peder Ås erstatningsansvarlig på culpagrunnlag for det tap Ulla Grå led som følge av at våpenskapet falt ned?

Den overordnede problemstillingen er om Peder er erstatningsansvarlig for tapet Ulla led som følge av at våpenskapet falt ned.

Det er her snakk om en tjenesteavtale mellom forbrukere. Slike avtaler ikke er lovregulert, og spørsmålet må dermed løses på bakgrunn av alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper.

Det er på det rene at krav på erstatning ikke er betinget av hjemmel i lov. Etter alminnelige prinsipper er erstatning betinget av et økonomisk tap, adekvat årsakssammenheng og ansvarsgrunnlag. Det er klart at det foreligger økonomisk tap, da dette er målt til 90.000.

Ved spørsmålet om det foreligger adekvat årsakssammenheng kan dette stilles som et spørsmål om det økonomiske tapet ville bestått dersom ikke den skadevoldende handling hadde vært foretatt. Følgelig må også dette vilkåret sies å være innfridd, ettersom det økonomiske tapet har så nær sammenheng med monteringen Peder har foretatt.

Endelig for at Peder skal være erstatningsansvarlig må det foreligge ansvarsgrunnlag. I dette tilfellet er spørsmålet om Peder er ansvarlig etter culpagrunnlag.

Culpa er den alminnelige erstatningsregelen i kontraktsforhold. Denne dekke både direkte og indirekte tap, slik at det ikke er nødvendig å vurdere hvilket skille man gjør av disse tapspostene på ulovfestet område. Spørsmålet ved culpavurderingen er om det etter en helhetsvurdering kan slås fast at selger har handlet klanderverdig. Vurderingstemaet er om vedkommende kunne og burde handlet annerledes.

Eksperten som vurderte monteringsarbeidet konstaterte at det ikke var noe i veien med selve monteringen. Dette taler sterkt i retning av at Peder ikke har handlet klanderverdig.

Selv om det ikke var noe feil med selve monteringen, kan det fortsatt være klanderverdig at Peder monterte den på veggplater som ikke var solide nok.

Som et utgangspunkt vil nok ikke personer uten fagmessige kunnskaper på område ha særlig gode forutsetninger til å anslå om veggen vil holde eller ikke, med mindre det er helt åpenbart. Likevel fremgår det av advokatfullmektigdommen at uerfarenhet ikke er en formildende omstendighet ved en culpavurdering. Dette gjaldt dog ved profesjonsansvar, slik at det ikke kan vektlegges like tungt i foreliggende sak.

Peder har også gjennomført slike monteringer før, noe som tyder på at han burde ha opparbeidet seg en viss erfaring ved dette. Dette vil være med å stille strengere krav til utførelsen.

Et annet moment er at det forventes større aktsomhet, der det er stor sjanse for skade og der eventuell skade kan få stort omfang.

Det er vanskelig å fastslå hvor sannsynlig det var at skade skulle inntre, uten å vite særlig om veggplatene annet enn at de ikke var sterke nok. Likevel må det kunne tenkes at når et våpenskap henges opp, så er det med hensikt for en lang periode. Fire måneder vil nok utgjøre en veldig liten del av hva Ulla hadde planlagt. Dette tyder på at veggplatene var vesentlig svakere enn hva de måtte være, noe som trekker i retning av at Peder burde oppdaget dette ved aktsom opptreden.

Her ville det uansett vært vanskelig for Peder å anslå skadeomfanget som rent faktisk skjedde. Han kunne umulig ha visst at Ulla skulle plassere en særdeles dyr vase rett under våpenskapet. Så eventuelt skadeomfang kunne ikke med rimelighet ha blitt vurdert som større enn skader på vegg og gulv. Dette minsker Peders aktsomhetsansvar i en viss grad.

Etter en helhetsvurdering legges det til grunn at Peder ikke har handlet klanderverdig. Avgjørende for dette er eksperten som uttalte at det ikke var noe i veien med monteringen som var foretatt, og det faktum at det kan være vanskelig å anslå fra utsiden hvorvidt veggene var sterke nok, eller ikke.

Følgelig er ikke samtlige av de tre kumulative vilkårene for erstatning innfridd, slik at erstatning ikke kan kreves.

Konklusjonen er at Peder Ås ikke er erstatningsansvarlig på culpragrunnlag for det tap Ulla led som følge av at våpenskapet falt ned.