I 2005 kjøpte Peder Ås en enebolig. Boligen er oppført på en tomt på ca. 4 mål. Tomten grenser til eiendom som eies av Planteskolen AS. Marte Kirkerud, som er daglig leder i Planteskolen AS, hadde en rekke ganger tatt kontakt med Peder og spurt om planteskolen kunne få kjøpt deler av Peders eiendom. Planteskolen hadde behov for å utvide, og det mest aktuelle tilleggsarealet var Peders eiendom. Peder hadde tidligere vært fast bestemt på at han ikke ønsket å selge.
I desember 2018 tok Marte kontakt med advokat Ulla Tastad. Marte ønsket at Ulla kunne delta på et møte med Peder for å forsøke å få til en avtale om kjøp av deler av Peders eiendom. Marte fortalte Ulla at Peder er pensjonert etter et langt yrkesliv som vaktmester på en barneskole. Hun fortalte også at Peder ble mye mobbet av elevene og at han hadde blitt nokså folkesky. Peder hadde sagt til Marte at han hadde behov for å «ha litt plass rundet seg» og var redd for at salg til Planteskolen AS ville føre til uønsket ferdsel på hans eiendom og at det ville føre til økt innsyn. Ulla noterte flittig og sa til Marte at det var nyttig informasjon med tanke på hennes rolle.
Like før jul stilte Marte og Ulla opp hjemme hos Peder. Marte sa at hun hadde engasjert Ulla med tanke på å komme til en løsning som begge parter kunne leve med. Etter en lengre prat om likt og ulikt fremla Ulla et kart hvor hun hadde skravert et område av Peders tomt. Hun fremla også et skriv med følgende tekst:
Intensjonsavtale
Planteskolen AS og Peder Ås er enige om at man tar sikte på å overdra det skraverte arealet til Planteskolen AS i løpet av 2019 når det er truffet nødvendige tiltak for å sikre at arealavståelsen ikke fører til økt innsyn eller økt ferdsel på Peders eiendom. Det sentrale er at Planteskolen AS sørger for at det settes opp gjerde langs hele felles grense og at arealet som overdras til Planteskolen AS ikke skal være åpent for planteskolens kunder.
Kjøpesummen fastsettes med bindende virkning av takstmann Slump.
Ulla spurte om dette var noe som Peder kunne godta. Peder sa at han syntes det var en balansert og fin intensjonsavtale som han ikke hadde innvendinger til. Ulla sa at man naturligvis måtte komme tilbake til detaljene og det sa Peder seg enig i.
Noen dager senere oppdaget Peder at Planteskolen AS var i ferd med å sette opp gjerde i grensen mellom eiendommene. Han tok straks kontakt med Ulla og ba om at arbeidet ble stanset. Ulla hevdet at det var inngått en rettslig bindende avtale som Planteskolen forholdt seg til. Peder bestred dette
Spørsmål 1: Er det inngått rettslig bind mellom Planteskolen AS og Peder Ås om avståelse av del av Peder Ås sin eiendom?
Peder ble kontaktet av Knut Vold som også er nabo til Peder. Knut opplyste at han hadde planer om å bygge på en utleiedel på boligen. Han viste Peder noen håndtegnede skisser for det planlagte prosjektet. Peder så umiddelbart at byggeprosjektet ville få store konsekvenser for han med tap av sol og ikke minst betydelig mer innsyn fra Knuts eiendom. Peder sa at han ville benytte alle midler for å få stoppet prosjektet.
Noen dager senere ble Peder kontaktet av Sofie. Hun er niese til Knut. Hun opplyste at hun var separert og at tanken var at hun skulle leie den utleiedelen som onkelen ønsket å bygge. Peder hadde et meget godt forhold til Sofie og syntes det var vanskelig å være negativ. Han sa likevel at han uansett ville forsøke å stoppe byggeprosjektet. Sofie mente de burde drøfte saken. Hun understreket at deres gode forhold skulle tale for at det ville bli bedre enn fryktet. Hun opplyste at hun hadde fullmakt fra Knut til å tilby Peder kompensasjon dersom han ikke reiste innvendinger mot byggeplanene. Peder ble straks mer velvillig og spurte hva hun kunne tilby. Sofie foreslo at Peder fikk utbetalt et beløp på kr 75 000,- dersom han forpliktet seg til ikke å reise innsigelser mot byggeplanene. Da Peder trakk litt på det sa Sofie at Peder i tillegg til pengevederlaget kunne få bruke biloppstillingsplassen som Knut allerede hadde opparbeidet for den planlagte utleiedelen. Det var kun én biloppstillingsplass som var knyttet til utleiedelen. Sofie hadde orientert Knut om at hun ikke hadde bil og at hun ikke ønsket å leie biloppstillingsplassen. Det endte med at de skrev under på følgende skriv:
Jeg, Peder Ås, forplikter meg til ikke å reise innvendinger til Knut Volds søknad om tillatelse til å bygge utleiedel, jf. vedlagt skisse. Det er et vilkår at Knut Vold utbetaler meg kr. 75 000,- og at jeg får rett til å disponere Sofies biloppstillingsplass vederlagsfritt.
Da Knut ble kjent med avtalen hevdet han at han var ubundet av avtalen på grunn av at Sofie hadde inngått avtale i strid med fullmakten. Det eneste han hadde kommunisert til Sofie, var at hun kunne tilby Peder et pengebeløp på maksimalt kr 75 000-. Peder mente at dette var Knut sitt problem og at avtalen var bindende.
Spørsmål 2: Er Knut Vold bundet av avtalen som Peder og Sofie undertegnet?
Forutsett i det følgende at avtalen var bindende. Knut Vold sendte byggesøknad til kommunen og realiserte byggeprosjektet. Sofie flyttet inn i utleiedelen i januar 2019 og Peder tok i bruk biloppstillingsplassen. I januar 2020 fant Sofie tilbake til sin ektefelle og flyttet tilbake til ham. Peder fortsatte å bruke biloppstillingsplassen. I mars 2020 inngikk Knut avtale med Trude Gul om leie av utleiedelen. Knut kontaktet Peder og sa at han ikke lenger hadde rett til å disponere biloppstillingsplassen.
Peder ble rasende og hevdet avtalen som han og Sofie hadde undertegnet ikke kunne forstås slik at han kun hadde rett til å bruke biloppstillingsplassen så lenge Sofie bodde i utleiedelen. Peder mente at han var i sin fulle rett til å bruke biloppstillingsplassen så lenge han ønsket.
Spørsmål 3: Har Peder Ås rett til vederlagsfritt å disponere biloppstillingsplassen?
Spørsmål 1)
Det overordnede spørsmålet er om Planteskolen AS (heretter PAS) og Peder Ås har inngått en rettslig bindende avtale angående avståelse av en del av Peder Ås sin eiendom.
Avtaleloven regulerer ikke spørsmålet om binding, hvor dermed dette løses på ulovfestede regler om avtaleinngåelse. Det som er avgjørende for binding er om det foreligger en tilstrekkelig enighet mellom parter, hvor en kan dermed anse avtalen som inngått.
Høyesterett har gjennom langvarig og fast rettspraksis utviklet et vurderingstema hvor om den ene part har rimelig grunn til å tro at den andre parten har ment å binde seg. En slik vurdering må bero på partenes utsagn, omstendigheter for øvrig og om det foreligger en enighet om vesentlige punkter, jf. Hotell-dommen (rt. 1987 s. 1205).
En må først se om Peder Ås har rimelig grunn til å tro at Marte ønsker å binde seg. Det foreligger en enighet om overtakelse av areal, hvor videre Marte har gjentatte ganger vist et sterkt ønske angående å kjøpe en del av eiendom til Peder grunnet utvidelse av sin egen. Hun har kontaktet Peder Ås flere ganger i henhold til dette, og videre kontaktet en advokat, Ulla Ås, for å forsøke å få til en avtale om kjøp av del av eiendom. Peder Ås har dermed en rimelig grunn til å tro at Marte har ønsket å binde seg.
Det videre spørsmålet er om Peder Ås har gitt Marte en rimelig grunn til å tro at han har ment å binde seg til å selge en del av sin eiendom.
Utfra ordlyden av “intensjonsavtalen” foreligger det et ønske eller mål om å danne en avtale. Dette anses dermed som et startpunkt for en videre avtale.
Peder svarte midlertidig til spørsmålet om denne “intensjonsavtalen” var noe han “kunne godta”, at det var en “balansert og fin intensjonsavtale som han ikke hadde innvendinger til”. Dette viser en positiv holdning ovenfor et eventuelt salg, som videre taler for at Marte hadde rimelig grunn til å tro at Peder ønsket å binde seg. Videre ved ordlyd om dette er noe Peder “kunne godta” tilsier en fremtidig binding, og ikke om en aksept eller godkjenning på stedet. Sett i sammenheng med at Peder svarer at han ikke har noen innvendinger og at detaljer skal drøftes på et senere tidspunkt, taler for at Marte ikke har rimelig grunn til å tro at Peder ønsker å binde seg.
Det følger av Harkestad-dommen (rt. 1985 s. 149) at ord som ikke er klare og konsise, vil tale mot binding. Dommen omhandler overtakelse av bolig hvor en bror sender et brev til søster. Innholdet i brevet ble sett på som en idéskisse og ikke binding. Det ble brukt ord og uttrykk som “ønsker” og “vi vil gjerne”, hvor dette ble sett på som ikke tilstrekkelig klare og konsise uttrykk som kunne konstatere binding.
Peder Ås benytter ord og uttrykk som at avtalen var “balansert og fin” hvor han videre ikke har noen “innvendinger” til avtalen. Dette kan sammenlignes med Harkestad-dommen hvor Peder Ås sine ord og uttrykk ikke er tilstrekkelig klare og konsise til å indikere binding, men heller en holdning hvor han ønsker videre forhandling. Dette blir understreket ved at Ulla og Peder er enig at de skal komme tilbake til detaljene ved avtalen og at Ulla spør om intensjonsavtalen “er noe Peder kunne godta”. Alt i alt tilsier dette at de fortsatt er på forhandlingsstadiet. Dette taler for at Marte ikke har en rimelig grunn til å tro at Peder ønsker å binde seg.
Midlertidig kan det også tas stilling til at det er Ulla Ås som har utformet intensjonsavtalen. Ulla Ås er en advokat og anses dermed som en profesjonell part. Som en advokat vil hun ha mer kunnskap angående dannelse av kontrakter enn Peder Ås som var en tidligere vaktmester på barneskole. Det kan dermed stilles høyere krav til avtalen samt ordlydens klarhet. Det er et normalt kontraktsrettslig prinsipp at en skal beskytte den svake part i et kontraktsforhold. Det må videre understrekes at Marte sees på som den ressurssterke part ved sammenligning til Peder.
Høyesterett har videre gjennom langvarig og fast rettspraksis, bl.a. Hotell-dommen, kommet frem til om en part skal ha rimelig grunn til å tro at den andre part har ment til å binde seg, må de ha oppnådd enighet om vesentlige punkter i avtalen. I Hotell-dommen var pris, realytelse, overtakelsesdato og betalingstidspunktet avklart. Disse punktene ble sett på som vesentlige for hotellet og dermed var avklaring av disse punktene nok for å konstantere binding.
Etter en prat mellom partene, Marte med Ulla Ås og Peder Ås, ble intensjonsavtalen dannet hvor det foreligger en enighet om realytelse, som er del av eiendommen til Peder ÅS. Videre foreligger det også en enighet angående overtakelsesdato, hvor PAS skal overta areal ila 2019 når nødvendige tiltak er iverksatt slik at det ikke er innsyn eller økt ferdsel på Peders Eiendom. Midlertidig kan det argumenteres at dette er vagt, hvor det ikke står et spesifikt tidspunkt.
Kjøpssummen skal fastsettes med bindende virkning av takstmannen slump. Peder har ingen innvendinger mot dette, hvor dermed dette kan tilsi at det foreligger en enighet.
En viktig forutsetning og punkt for avtalen var at det ikke skulle være mye ferdsel på eiendommen til Peder etter salg. Dette var foreliggende årsak til Peder sin motstand angående salg tidligere. Når det ble dannet en løsning, hvor det skal bygges gjeder rundt Peder sin eiendom viser dette at grunnen for at Peder ikke ønsker å selge er ikke tilstede lenger. Peder sin innstilling har dermed snudd fra å være helt imot salg til å ikke ha noen innvendinger. Ikke økt innsyn og ferdsel på eiendom er et punkt som Peder har uttrykket at er vesentlig for han.
Det foreligger midlertidig ingen enighet om betalingsmåten. Ved at det er salg av en del av eiendom, vil jeg legge til grunn at det er snakk om høye verdier, hvor det dermed er naturlig at betalingsmåten er diskutert. Midlertidig er dette noe som ingen av parter har ansett dette punkt som vesentlig. Det følger av rettspraksis at terskelen for binding er høyere når det gjelder store verdier, jf. Aadalen-dommen (rt. 2010 s. 1478).
I avtaler for store beløp kan formalisering være et utgangspunkt. Dette er ikke et avgjørende moment da parter har, i det norske samfunn, rett til å inngå avtaler slik dem ønsker, grunnet prinsippet om formfrihet, jf. NL 5- 1-1.
I nåværende tilfelle sier Ulla at de skal komme tilbake til detaljene, hvor dette kan tilsi at det foreligger en forutsetning for formalisering fra Peder sin side, hvor han sier seg enig med Ulla. Midlertidig kommer ikke dette uttrykkelig fram. Det må trekkes inn at høyesterett har flere ganger konstatert binding selvom det er mangel på formalisering, bl.a. i vinagent-dommen. I dommen var alle vesentlige punkter avklart, men avtalen var ikke formalisert. Høyesterett la ikke vekt på at avtalen ikke var formalisert og konstaterte binding. Manglende formalisering tillegges dermed ikke betydelig vekt.
I gjeldende tilfelle etter “en lengre prat” hvor det ble dannet “intensjonsavtalen” foreligger det en enighet om vesentlig punkter, som realytelsen, overtakelsestidspunkt, hvordan en skal fastsette kjøpesummen og hvordan det ikke skal være økt ferdsel og innsyn på eiendom til Peder.
Etter en helhetsvurdering foreligger det en enighet om vesentlige momenter, men sett i lys av omstendigheter for øvrig og partenes utsagt har ikke Peder uttrykket tilstrekkelig at han ønsker å binde seg. Han viser en vaghet da han blir spurt om “dette er noe som Peder kunne godta” og har et ønske om å komme tilbake til detaljene før en eventuell avtale. Videre vet Marte at Peder har sterk motsigelse til å selge som utgangspunkt, hvor dermed det burde foreligge tydeligere klarhet fra Peder sin side. Videre er Ulla en profesjonell part og burde vært mer klar i sin ordlyd ved avtale og i etterkant.
Peder sine uttalelser, øvrige omstendigheter og enighet om vesentlige momenter gir dermed Marte ikke rimelig grunn til å tro at Peder har ment å binde seg til å selge tomten.
Konklusjonen er at det ikke foreligger en bindende avtale mellom Peder Ås og Marte Kirkerud (PAS) angående avståelse av en del av Peder Ås sin eiendom.
Spørsmål 2)
Det overordnede spørsmålet er om Knut Vold er bundet av avtalen som Peder og Sofie har undertegnet.
Det rettslige utgangspunktet er at en kan bare binde seg selv, med unntak om det foreligger særskilt rettsgrunnlag.
Det følger av lov 31 mai 1918 om avslutninger av avtaler, om fuldmagt og om ugyldige viljeserklæringer (avtaleloven, heretter avtl) § 18 at det foreligger en fullmakt om den er “bare meddelt gjennom erklæring fra fuldmagtsgiver til fuldmægtigen”.
Det er på det rene at det foreligger en oppdragsfullmakt etter § 18. Det foreligger en erklæring mellom Sofie og Knut, hvor hun kan tilby Peder et pengebeløp på 75.000 kr mot at Peder ikke reiser innvending mot Knut Volds søknad om tillatelse til å bygge utleie.
Knut anfører videre at han ikke er bundet av avtalen grunnet at Sofie har handlet i strid med fullmakten.
Det følger av avtl. § 10 (1) at om fullmektige foretar en rettshandling i “fuldmagtsgiverens navn” og “indenfor fuldmagtens grænse” , stifter rettshandelen en rett og plikt umiddelbart for fullmaktsgiveren.
Det er på det rene at Sofie har foretatt en rettshandling i “fuldmagtsgiverens navn” , hvor hun forhandler på vegne av Knut Vold og gjort dette klart ovenfor Peder.
Det videre spørsmålet er om Sofie har handlet “indenfor fuldmagtens grænse” ved å tilby biloppstillingsplass vederlagsfri.
Ordlyd av “idenfor fuldmagtens grænse” tilsier at fullmektige må holde seg innenfor de rammene gitt av fullmaktsgiveren. Det er på det rene at 75.000 kr var “idenfor fuldmagtens grænse”.
Midlertidig har ikke Peder gitt noen instruks angående bruk av biloppstillingsplass vederlagsfritt.
Det videre spørsmålet er dermed om tilbud om bruk av biloppstillingsplassen vederlagsfritt er”idenfor fulmagtens grænse” , jf. § 10 (1).
På den ene siden er denne biloppstillingsplassen knyttet til utleiedel som er tildelt Sofie. Dette kan antyde at hun har mulighet til å gi denne videre. På den andre siden er dette en del av Peder sin eiendom hvor fremleie er noe som skal drøftes med utleier altså eier av eiendommen. Peder gav ikke uttrykk for at han ønsket å disponere biloppstillingsplassen vederlagsfritt.
Tilbud om bruk av biloppstillingsplassen vederlagsfritt er ikke “idenfor fuldmagtens grænse”.
Sofie har dermed ikke handlet “idenfor fuldmagtens grænse” , jf. § 10 (1).
Det følger av § 11 (2) at om “fuldmagtsgiveren bare meddelt fuldætigen (§ 18), gjælder det samme, selv om tredjemand var i god tro”. Dette viser at det ikke er i betydning at Peder Ås var i god tro, når Sofie har brutt en instruks fra fullmaktsgiveren.
Konklusjonen er at Knut Vold ikke er bundet av avtalen som Peder og Sofie har undertegnet.
Spørsmål 3)
Det foreligger en forutsetning at avtalen er bindende.
Det overordnede spørsmålet er om Peder Ås har rett til vederlagsfritt å disponere biloppstillingsplassen.
Spørsmålet løses på bakgrunn av alminnelige prinsipper om avtaletolkning, hvor en skal tolke hva partene har ment. Dette følger av langvarig og fast rettspraksis at vurderingstema for avtaletolkning er hva som er den rimelige tolkningen av avtalen, med alle forhold tatt til betraktning. En skal dermed se på avtalens ordlyd, partenes utsagn, formålet til avtalen og øvrige omstendigheter.
Knut anfører at Peder ikke lenger har rett til å disponere biloppstillingsplassen da Sofie flyttet ut. Peder motstrider dette og mener at han har rett til å bruke biloppstillingsplassen så lenge han ønsker.
Det er på det rene at det ikke foreligger en subjektiv forståelse mellom partene, hvor dermed en må ta utgangspunkt i en objektiv tolkning. Her skal en ta stilling til hvordan en normal forstandig person ville tolket avtalen.
Det videre spørsmålet er om Peder Ås har etter en rimelig tolkning av partenes utsagn har mulighet til å disponere biloppstillingsplassen vederlagsfritt, med alle forhold tatt til betraktning.
Ordlyden av avtalen “jeg får rett til å disponere Sofies biloppstillingsplass vederlagsfritt” tilsier at han bare har rett til å benytte biloppstillingsplassen men den tilhører midlertidig Sofie. Det står ingenting om at han kan benytte Knut Vold sin biloppstillingsplass. Ordlyden trekker i retning at Peder Ås ikke har rett til å disponere biloppstillingsplassen vederlagsfritt.
Som utgangspunktet skal ordlyd i en avtale ha stor vekt, grunnet forutberegnelighetshensynet og at det viser hva partene har vært enig om. Ved at det er snakk om to ikke-profesjonelle parter skal ikke ordlyd av avtalen tillegges altfor betydelig vekt, grunnet profesjonelle parter kan i større grad ivareta sine interesser og ofte vil avtaler av ikkeprofesjonelle parter ikke være like godt gjennomtenkt som ved avtaler mellom profesjonelle.
Her kan også den ulovfestede uklarhetsregelen komme til anvendelse. Uklarhetsregelen tilsier at dersom det er tolkningstvil, er det den som har utarbeidet avtalen som bærer risiko for uklarheten.
I dette tilfellet har Peder Ås selv utarbeidet avtalen, hvor dermed dette taler for at han alene bærer risikoen for uklarhet. Ved å se på atferd og omstendigheter for øvrig, tas det stilling til at ved avtaleinngåelsen formidlet Sofie at hun ikke hadde bil og dermed ikke ønsket å leie biloppstillingsplassen. Ved at en forutsetning for avtalen var at Sofie ikke hadde bil og dermed ikke benyttet seg av plassen, vil denne forutsetningen forsvinne når hun flytter og det kommer en ny leietaker som eier en bil og har behov for parkeringsplass. Dette taler for at det ikke foreligger en videre bindende avtale.
Videre er denne parkeringsplassen dannet i tilknytning til utleiedelen. Det er svært vanlig å benytte seg av en parkeringsplass når en leier. Det er midlertidig også svært urimelig for Knut Vold dersom han skal leie ut en parkeringsplass vederlagsfritt på udefinert tid, når han har behov for å leie denne ut til videre leietakere. Utleieleilighet mister sin verdi ved at den ikke har en parkeringsplass som kan utnyttes. Dette taler mot at det foreligger en bindende avtale.
En må som utgangspunkt se på formålet med avtalen, jf. Rettsprakis. Formålet med avtalen er at Peder Ås ikke skal sende innvending mot bygging av utleiedel. Sofie tilbydde sin biloppstillingsplass vederlagsfritt samt 75.000 kr mot at Peder Ås for at formålet med avtalen skulle bli realisert. Peder Ås var skeptisk å ikke sende en innvending når det bare gjaldt et beløp på 75.000 kr, men Sofie og Peder kom til en avtale på bakgrunn av vederlagsfri benyttelse av biloppstillingsplassen. Dette viser at biloppstillingsplassen er en forutsetning for avtalen, hvor midlertidig fratakelse av dette kan stride mot lojalitetshensynet og forutberegnelighet for Peder. Dette taler for at det foreligger en bindende avtale.
Det følger av rettspraksis og juridisk teori at passivitet i seg selv er ikke nok for å anse binding, men i kombinasjon med andre forhold kan dette tolkes som aksept. Det fremkommer fra faktum at Sofie flyttet ut januar 2020, hvor Peder fortsatte å benytte parkeringsplassen frem til mars 2020. Knut gjorde ingen innsigelser på dette, hvor dermed Peder kan få rimelig grunn til å tro at det foreligger en videre bindende avtale.
Midlertidig var det ingen som bodde i utleierdelen på dette tidspunktet, hvor dermed Knut ikke hadde noe behov å ta fra Peder benyttelsen av parkeringsplassen. Når han fant en ny leietaker vil det være rimelig at denne parkeringsplassen blir en del av utleierdelen.
Etter en helhetsvurdering av en rimelig tolkning av partenes utsagn, med vekt på urimelighetshensyn ovenfor Knut, avtalens ordlyd og uklarhetsregel, har ikke Peder Ås rett til å vederlagsfritt disponere biloppstillingsplassen. Knut sin anførsel fører frem.
Konklusjonen er at Peder Ås har ikke rett til å disponere biloppstillingsplassen vederlagsfritt.