Oppgave 1
Grei ut om grunneieres eiendomsrett i sjø, og grunneiers rettigheter i medhold av strandretten.
Oppgave 2
Grei ut om kravet til eksklusiv bruk som vilkår for hevd.
Oppgave 1
Grunneierens eiendomsrett i sjø, og grunneiers rettigheter i medhold av strandretten
For enhver grunneier er det viktig å vite hvor stor eiendom man har å råde med. Eiendomsretten legitimerer en ekslusiv eierrådighet over
eiendommen, og fastsettelse avgrensene vise hvor denne rådigheten kan utøves. Det nevnes allerede her at den ekslusive eierrådigheten ikke nødvendigvis tilsier at bruksrådigheten er ekslusiv. Eiendommen kan blant anent være påheftet servitutteter og underlagt allmennhetens bruk etter friluftsloven.
På land fastsettes grensene etter en konkret vurdering. I første omgang vil oppmålings- og stiftelsesdokumentene være veilendende. Kanskje det står noe konkret om hvor grensene går i kjøpekontrakten. Dersom dette ikke gir noe avgjørende svar kan man ty til konkrete undersøkelser i terrenget. Herunder vil følgelig grensemarkører i eiendommen, gjerder, eller naturlige avgrensninger til eventuelle naboeiendommer eller terreng av en annen karakter sette grenser.
Eiendomsgrense i sjø er i midlertid vanskeligere å fastsette. Stiftelsesdokumentene vil sjelden si noe om dette, og her er hovedregelen etter ulovfestet rett at det er fysiske forholdene på havgrunenn som har noe å si. Videre i oppgaven vil det redegjøres for det rettslige grunnlaget for fastsettelse av eiendomsrett i sjø, og hvordan eiendomsgrensen avgrenses. Videre i oppgaven skal det også redegjøres for grunneiers rettigheter i medhold av strandretten. Her vil besvarelsen deles i to hoveddeler. Det kom en ny enstemmig høyesterettsdom i 2019 som endret rettstilstanden hva gjelder utfyllingsretten i medhold av strandretten. Det vil derfor redegjøres for rettstilstanden før og etter denne dommen.
Før redegjørelsen av eiendomsrett i sjø, er det hensiktsmessig å definere hva som ligger i “eiendomsrett”. Det fremkommer i juridisk teori at det er problematisk og utilstrekkelig presist å positivt angi innholdet. Det må derfor defineres på en negativ måte: Eiendomsrett er den rådigheten eieren av eiendommen (grunneier) har til å foreta seg faktiske og rettslige eierdisposisjoner hva gjelder eiendommen, som ikke er ulovlig etter annen lovgivning. Som et eksempel her vil det etter friluftsloven § 2 (1) være ulovlig å foreta seg disposisjoner som vil stenge for en allmenn ferdsel i utmark, så lenge allmennhetens ferdsel skjer hensynsfullt og med tilbørlig varsomhet.
Videre er eiendomsrett i sjø, den rett man har til å foreta seg nevnte eierdisposisjoner i saltvann. Oppgaven avgrenser fra å redegjøre for fremgangsmåte ved fastleggelse eiendomsgrenser i ferskvann. Disse vil imidlertid regueleres av vassdragloven.
Strandretten strekker seg lenger enn eiendomsretten. Utenfor eiendomsgrensene i sjø vil følgelig en grunneier ha rett til å foreta seg faktiske disposisjoner som legitimeres kun i kraft av den fordel at man har eiendom som grenser til sjøen. Strandretten vil sikre at grunneieren får utnyttet eiendommens funksjon fullt ut.
I videre besvarelse skal det gjøres rede for eiendomsrett i sjø, grunneiers strandrettigheter før og etter februar 2019, og til slutt noen merknader knyttet til forholdet mellom eier av tomt som grenser til sjøen, og samtidig grenser til nabo på land og i sjø.
2.0 Eiendomsrett i sjø
Den generelle regel for fastsettelse av eiendomsrett i sjø følger av ulovfestet rett. Herunder er regelen kommet til uttrykk i florø-havn dommen. Den generelle regel er at eiendommer som grenser til sjø har eiendomsrett til marbakke, subsidiært ved to meters dybde ved middels høy vannstand. Marbakke er det stedet i sjøgrunnen hvor grunnen er relavtivt flatt, før det plutselig blir dypt. I høyesterettspraksis er det relativt store variasjoner i hellingsforhold som er akseptert. Vurderingen skal foretas konkret, og det kan derfor ikke oppstilles et konkret forhold som må foreligge. Det er dermed nevneverdig at 1:5 (dvs. at det synker en meter på fem meter bortover) er per dags dato det laveste hellingsforholdet som er godtatt. 1:2,5 er imidlertid mer godtatt i praksis, ettersom her vil hellingen være mer brå. Selv om rettsstilingen er slik i dag, vil det ikke bety at helling med 1:6 ikke kan godtas, fordi det kan være omstendigheter rundt som tilsier at det skal være å anse som marbakke.
Dersom marbakke ikke kan påvises skal eiendomsgrensen avgjøres ved to meters dybde ved middels høy vannstand. Retten stammer fra gammelt av, hvor eiendomsretten skulle gå ut i vannet så langt man kunne sitte på hesteryggen og regjere over ens eiendom. Hensynet i dag er nok videre ført i den form at eiendomsretten skal omfatte de deler av sjøen man har mulighet for å utnytte. Dersom sjøen utenfor tomten starter ved15 meter dyp, er det begrenset hvor stor mulighet man har for å utnytte den. Bruksrett vil i midlertid her ivaretas gjennom strandretten (kommer tilbake til dette senere).
Rettstilstanden i dag etter regelen i florø-havn dommen er dermed at man har eiendomsrett i sjø til marbakke foreligger, eventuelt ved to meters dybde ved middels høy vannstand. Dette er imidlertid en regel som ikke kan angi eiendomsgrensene for alle eiendommer som grenser til sjøen. Problemet her oppstår dersom det ikke kan påvises marbakke, og undergrunnen er dypere enn to meter. Det er her Spellsund-dommen kommer inn med avgjørende betydning.
2.1 Spellsunddommen
I Kristiandsund ville kommunen anlegge en stor båthavn for kommende eiere av hyttetomter som skulle bebygges. To grunneiere, som eide eiendommer henholdsvis på hver side av de 70-80 meter
bredet Spellsundet, protesterte. Grunneierne mente at kommunen ikke kunne gjøre dette fordi sundet var underlagt privat eiendomsrett.
I foreliggende sak kunne det ikke påvises marbakke, og om det i så fall forelå en slik helling, lå den så langt ute i sjøen at den ikke kunne anses som marbakke. Videre var det mellom tre og syv meter dypt. Den subsidiære regelen ville følgelig heller ikke gi avklaring på eiendomsgrensen.
Det springende punktet i saken var følgelig om sundet var underlagt privat eiendomsrett eller om okkupasjonsprinsippet gjald (prinsippet om først i tid best i rett).
Høyesterett forsøkte å utlede en rettsavklaring fra andre rettskilder. Herunder så de til grunneierens anførsel om at det måtte foretas en analogisk anvendelse av midtlinjeprinsippet som gjelder i ferskvann. Dette ble besvart benektene ettersom det ikke var nok holdepunkter for å godta en slik utvidelse av rettstilstanden. Videre så de til juridisk teori hvor det fremkom at i slike tilfeller må grunneieren tildeles et “rimelig” stykke av sjøen. Høyesterett fant ikke heller dette treffende, fordi de juridiske teoretikerne viste bare til hverandre uten å konkret vise til hvilket legitimeringsgrunnlag de utledet det fra. Som et siste moment mente Høyesterett at grunneier i slike tilfeller som foreliggende, er godt nok vernet etter strandretten, og at det var en lovgivningsoppgave å regulere eindomsretten utover hva om allerede er sikker rett.
Konklusjonen i saken ble derfor at forholdene i sjøen tilsa at grunneierne ikke hadde noe eiendomsrett i sjø. Deres rettigheter er kun vernet av strandretten.
2.2 Kritikk av dommen, og kort om dens relevans i dag
Balhelms er en av de som har kritisert dommen. Han mener at Høyesterett er for feige hva gjelder deres funksjon som rettsskapende virksomhet. Dommen fikk svært stor oppslutning da den ble vedtatt.
Svært mange grunneiere ble og vil i fremtiden berørt av rettstilstanden i dommen. Mange eiendommer langs den lange norske kyslinjen vil følgelig stå uten eiendomsrett i sjøen. Dommen kan anses som et utslag av en vilkårlig og “urettferdig” fordeling av eiendomsrett til sjø, ettersom det ikke akkurat er lett å sjekke om det foreligger marbakke utenfor en tomt ved sjøen. Satt helt på spissen kan to eiendommer i nærheten av hverandre ende opp med enten ingen eiendomsrett, eller eiendomsrett hundre meter utover. På den andre siden kan det være vanskelig å oppstille en rettferdig regel som skal gjelde generelt ved sjøeiendommer. Tatt i betraktning at man likevel har vern etter strandretten, vil nok forskjellene kunne utspeiles.
3.0 Grunneiers rettigheter i medhold av strandretten
Strandretten er uavhengig av eiendomsretten i sjø, og trenger ikke fastsettes gjennom nærmere bestemte eiendomsgrenser. I Rugsunddommen blir det oppramset at strandretten er den rett man har til bading, fisking, tilflott, utfylling, og vern fra forurensende tiltak og estetiske ulemper. Strandretten skal sikre at grunneiere får best mulig utnyttelse av egen eiendom, og skal ikke hindres av andre for å kunne realisere en slik bruk.
3.1 Rettstilstanden av strandretten frem til februar 2019
Til tross for at grunneierne ikke har privat eiendomsrett i sjøen utenfor egen eiendom, vil de følgelig være vernet av strandretten. Man kan si at strandretten er et vern som omfatter alminnelig bruk av sjømulighetene utenfor egen eiendom. Dersom alminnelige tilgang til sjøen foreligger, herunder at man kan bade, har mulighet til å fylle ut med brygge, legge til med båten og at andre ikke forurenser sjøen, vil strandretten anses ivaretatt.
I rettspraksis ser vi imidlertid en rekke eksempler på at aktører som benytter seg av “eierløst sjøgrunn”, lett vil komme i strid med grunneiers bruk av strandsretten, jf. matrikkelloven § 5 (1) bokstav b.
Dette kunne vært et hypotetisk tilfelle i Spellsunddomen dersom man endrer litt på faktum. Si at kommunens utbygging av båthavnen ville vanskeliggjort grunneiernes mulighet for å legge til ved båten på egen eiendom, eller det ville forurenset hele eller deler av sundet, kunne det vært anført at kommunens handlemåte var i strid med strandretten. Det skal i videre redegjørelse vise hvilke momenter høyesterett ville vektlagt i en vurdering hvor strandeiendommens rettigheter er krenket av utenforstående.
Gjennomgående i høyesterettspraksis angående dette temaet er at det blir foretatt en konkret interessevurdering. På den ene siden må det vurderes hensynet til grunneier. I hvor stor grad belastes, og hvilken rolle utspiller den utenforståendes handlinger inn på grunneierens strandrett. Er hele tilflottsadgangen for grunneier sperret? Eller bare deler av den? Er tilflottsadgangen sperret for alltid, eller bare midlertidig? Hvordan gikk de utenforstående gikk frem ved å fastsette tiltaket er også av relevans. Dersom de forhørte seg og prøvde å gjøre tiltaket så lite og minst belastende som mulig vil dette være vektig i interesseavveiningen.
På den andre siden spiller også hensynet til de som benytter seg av den eierløse sjøgrunnen inn. Dersom det er et tiltak av svært stor samfunnsøkonomisk betydning, skal det mer til for at grunneiers interesser kan trumfte.
Høyesterett har uttalt at det sentrale i vurderingen er om grunneieren kan påvise påregnelige og sannsynlige planer for bruk som er i strid med den bruken som er foretatt av den utenforståenende. Dette fremkom i
Os båtklubb-dommen hvor interessene til et fiskelag stod i strid med båtklubbens utbygging av ei båthavn. I saken ønsket begge parter å benytte området til sitt formål. Det ble imidlertid ikke påvist at det forelå noen konkret og påregnelig bruk for en større bruk enn det som allerede forelå av den parten som bestridet den andres bruk.
Til tross for at det skal foretas en konkret interesseavveining, er det sentrale om grunneier kan påvise en konkret og påregnelig bruk som ikke kan gjennomføres grunnet den utenforståendes handlinger. Et eksempel hvor en bruksplan ikke vil være påregnelig er
dersom grunneier ønsker en bruk som er i strid med en reguleringsplan på sjøen. For å kunne sette i gang med bruken må parten følgelig få godkjenning av kommunen. I saken er imidlertid motparten kommunen, og denne vil trolig ikke tilltate bruken da. Bruken anses da upåregnelig.
3.2 Rettstilstanden av strandretten etter februar 2019
I den enstemmige HR-2019-280-A dommen ble det satt et skjæringspunkt hva gjelder rett til å motsette seg andres bruk innenfor strandretten. Som vi nettopp har sett på har rettstilstanden vært at man er avhenig av en konkret og påregnelig bruk for å motsette seg andres bruk innenfor en viss sone utenfor eiendomsgrensen. Dette kravet bortfalt følgelig ved den ferske høyesterettsavgjørelsen.
I foreliggende sak ble en grunneier hindret i å kunne utøve sin strandrett fullt ut. Høyesterett kom følgelig i saken til at grunneier her ikke trengte å påvise en konkret og påregnelig bruk av området. Vernet etter strandretten veier tungt, og skal sikre en full utnyttelse av eiendommen og fordelene sjøbeliggenheten gir.
Det må imidlertid påpekes at retten til grunneier falt bort i dommen grunnet pasitivitet. Grunneier hadde ved flere anledninger hatt mulighet for å proteste for bruken i det aktuelle tilfellet, også mens det ble bygget i sjøen.
Nevnte dom vil følgelig gi grunneiere sterkere strandrettsvern da det ikke lenger er krav om at det kan påvises en konkret og påregnelig plan. På den andre siden kan man imidlertid bli sanksjonert ved bortfall av retten dersom man forholdes passiv og har hatt oppfordringer til å gripe inn for å stanse det som bygges.
4.0 Hva gjelder naboer, likheter til naboloven
Eiendommer langs sjøen grenser ofte til andre eiendommer. Ettersom strandretten vil strekke seg utenfor egen eiendom, er det nærliggende at den vil gå innom naboens sone. Det forekommer derfor tilfeller hvor to grunneiere har like rettigheter i tilnærmet lik sone.
Strandretten kan ses på som en parallell til nabolovgivningen. På begge rettsområdene er hensynet å ivareta både grunneier og naboers interesser. Den ene parten skal ikke stå sterkene enn den andre. Vurderingen også her må gjøres på bakgrunn av en konkret interesseavveining. Et klart tilfelle hvor naboens strandrett vil være krenket er i tilfeller hvor naboen anlegger brygge eller anlegg på tvers slik at det ikke er mulig for den eierne av den andre eiendommen å komme til med båt.
Ettersom strandretten er ulovfestet kan det i tilfeller mellom nabo og grunneier være hensiktsmessig å bruke nabolovgnings regler for å fastsette tålegrensen, og deretter vurdere om en ulempe eller skade er urimelig eller unødvendig. I denne vurderingen vil de samme momentene som gjelder på land være av relevans. Herunder er det relevant om det er noe naboen kunne gjort annerledes for å redusere ulempene, eller om det er gjort i sjikane-øyemed.
Oppgave 2
Kravet til eksklusiv bruk som vilkår for hevd
Eiendomsrett over fast eiendom kan erverves på en rekke måter. I første rekke kan det skje ved vanlig overdragelse i form av kjøp og salg, eventuelt ved arv. En annen form er ved hevd. Hevd er
eiendomserverv som skjer ved at noen bruker en eiendom eller en del av en eiendom som om man selv var eier eller bruksrettshaver. I hevdsloven (1966) kateogiserer hevd som en rett man kan “vinne”. I ordlyden ligger at en hevder får en rettighet den opprinnelig ikke hadde.
Innrettelseshensynet legitimerer hevd som lovlig eiendomserverv. Det vil være urimelig å frata en hevdspretender som i full hevdstid har
benyttet eiendommen som sin egen, eventuelt benyttet en bruksrett som om han hadde lov til det. For å oppfylle kravet til hevd som eiendomserverv må det imidlertid foreligge en intensiv bruk, kontinuitet, synlighet, ekslusivitet og selvfølgelig aktsom god tro. Det avgrenses fra videre redegjørelse av hva som ligger i de tre første vilkårene, med forbehold om noen unntak for å belyse ekslusivitetskravet på en best mulig måte.
En naturlig ordlydstolkning av “ekslusiv bruk” tilsier at man har full bruksrett. Dette står i motsetning til en allmenn rett, herudner allmannsrettene etter friluftsloven.
Hevd er grunnlag for to ulike erverv, herunder eiendomshevd og bruksrett. Det vil videre i besvarelsen belyses forskjellene mellom disse, og hvordan “ekslusivitetskravet” utspilles annerledes i det ene fremfor det andre. Videre avgrenses det mot ekslusivitetskravet hva gjelder løsøre. I foreliggende besvarelse legges til grunn at ting her forstås som “fast eiendom” jf. hevdsloven § 1 (2).
2.0 Ekslusivitetskrav ved eiendomshevd
Eiendomsrett erverves etter hevdsloven § 2 dersom en fysisk eller juridisk person, bruker en fast eiendom som “sin egen”. Ekslusivitetskravet kommer til uttrykk gjennom ordlyden “sin egen”. Å bruke en ting som sin egen tilsier at man ikke deler den med noen, men kan følgelig hindre andre i å bruke eiendommen man tror man eier. Det er nettop dette som er det eksensielle i kravet. En “ekte” eier ville ikke likt dersom naboen satt seg for å drikke te på eiendommen sin, og kunne i tråd av eiendomsretten nekte naboen å gjøre dette. Det er en slik eieropptreden som kreves. Videre opptrer man som en eklusiv eier dersom man sørger for vedlikehold av eiendommen.
Hensynet bak ekslusivitetskravet er at den rette eier skal ha oppfordring til å gripe inn for å stanse hevdsbruken. En slik oppfordringen foreligger ikke dersom hevdspretenden deler bruken med flere. Rette eier vil i slike tilfeller ikke like lett få øye på at noen andre bruker eiendommen hans.
I Kjelsberg-dommen hadde grunneier kjøpt en eiendom som var gjerdet inne. Innenfor gjerdet opptrådte han som om han var eier. Han klippet blant annet plenen. Høyesterett kom til at dette var nok til å anse hans opptreden som om eiendommen var “sin eigen”.
I Nipetjern dommen var også spørsmålet om grunneier opptrådte som eier rundt tjernet. Et av momentene som talte for at kravet var innfridd, var at grunneieren nektet andre å bruke området. Til tross for at naturen rundt tjernet ikke inviterte til mye bruk, så opptrådte hevdspretenden som om han var eier. Dette fikk avgjørende vekt i dommen.
2.1 Eksklusivitetskrav ved brukshevd
Brukshevd kategoriseres ved at selve bruken av eiendommen ikke er ekslusiv. Dette på bakgrunn av at selve hevdsprosessen kun er tilknyttet en del av noen andres eiendom. Man hevder kun “bruk” til å bruke den tjenende eiendom ved siden av grunneierens bruk. Dette fremkommer også av lovens ordlyd hvor det ikke står at man skal bruke eiendommen som sin egen, men som om man var “bruksrettshavar”, jf. § 7. Det er nevneverdig at hevdsloven § 7 (2) viser til at ekslusivitetskravet i § 2
(1) også skal gjelde også ved brukshevd. Første ledd er imidlertid en særregulering av ekslusivitetskravet ved brukshevd, og denne forståelsen trumfer.
Hensynet til å gi rette eier en oppfordring til å gripe inn må følgelig ivaretas gjennom de andre vilkårene som må være oppfylt for å hevde en bruksrett. Herunder er det særlig aktuelt at bruken er synlig. Dette er nok det kravet som gir grunneieren lettest oppfordringen om at foreligger en hevdsbruk. Synlighetskravet fremkommer av hevdsloven § 8.
3.0 Avsluttende merknader
På bakgrunn av redegjørelsen for eklsivitetskravet, er det nærliggende å si at det utspiller sin største rolle ved hevd som gjelder eiendomserverv. Ved bruksrettshevd vil det ikke være aktuelt ettersom hevden i seg selv ikke er ekslusiv. Hensynet til rette eier vil her ivaretas gjennom de resterende vilkårene.