Torleif Ås døde våren 2020, og hans niese Marte Ås overtok som arving eiendommen «Vidsyn» (gnr 32, bnr 2) som ligger i en kystbygd i Agder. Eiendommen hadde tidligere vært en del av småbruket «Blesten» (gnr 32, bnr 1). Torleif hadde i sin tid eid hele «Blesten», men i 1982 da han ble ansatt som lensmann, solgte han småbruket til Jørgen Tastad, som var en nær slektning av hans kone, mens han selv beholdt parsellen «Vidsyn».
I kjøpsavtalen mellom Torleif og Jørgen sto det blant annet følgende: «Det bemerkes at undertegnede selger har rett til nødvendig adkomst over gnr 32, bnr 1 opp til eiendommen ‘Vidsyn’». I skjøtet var det vist til kjøpekontrakten, men det stod ikke noe om veiretten i skjøtet. Skjøtet ble tinglyst samme år.
Den veien Torleif brukte i henhold til forbeholdet i kjøpekontrakten, var nærmest å regne som en gangsti, men til transport av tyngre ting ble det brukt traktor. I 1987 ble det bygget en ny kommunal vei som gikk like inntil «Vidsyn» på den motsatte kanten, og det ble opparbeidet innkjøring til «Vidsyn» fra den nye veien. I noen år etter 1987 fortsatte imidlertid Torleif sporadisk å bruke den gamle veien over «Blesten» som en snarvei til bygdesenteret.
Jørgen Tastad var i mellomtiden blitt gift, og det viste seg snart at kona til Torleif og kona til Jørgen ikke kom særlig godt ut av det med hverandre. Samholdet mellom de to familiene tok slutt, og da Jørgen, som livnærte seg mest med hagebruksvirksomhet, dyrket opp det området som grenset mot «Vidsyn», ble grinden i gjerdet ved stien som førte fra «Blesten» til «Vidsyn», spikret igjen. Stien ble etter dette ikke så mye brukt, og den grodde delvis igjen der grunnen ikke var oppdyrket, men den var i flere år etter dette fremdeles fullt synlig enkelte steder.
I 1993 solgte Jørgen «Blesten» til en yngre bror, Johannes, og bosatte seg i en annen bygd på farsgården til kona. Skjøtet ble tinglyst i august 1993. Johannes var utdannet gartner, og som ledd i moderniseringen av driften satte han to år etter overtagelsen opp flere drivhus på eiendommen. Ett av dem kom til å stå tvers over den delvis gjengrodde stien mellom «Blesten» og «Vidsyn», og etter dette ble stien ikke brukt mer. Torleif gjorde ingen innvendinger mot dette, idet forholdet mellom ham og Johannes etter hvert var blitt ganske anstrengt.
Straks Marte Ås hadde overtatt som arving våren 2020, gav hun seg til å gå igjennom alle gamle papirer hun fant etter onkelen. Hun fant blant annet kjøpekontrakten fra 1982 mellom Torleif og Jørgen. Hos Statens Kartverk fikk hun se skjøtet som Torleif hadde gitt fra seg, og da gikk det opp for henne at her var det gått svært uformelt for seg. Hun kontaktet Johannes og sa at hun som eier av «Vidsyn» hadde veirett over «Blesten» fram til den gamle bygdeveien. På spørsmål om hva den veiretten skulle tjene til når det nå var en annen atkomst, opplyste Marte at hun hadde tenkt å søke om å få dele «Vidsyn»-tomten, slik at det kunne bli plass til en ny feriebolig der, og til den ville det trenges kjøreatkomst nettopp over «Blesten».
Johannes Tastad hevdet at veiretten ikke lenger eksisterte. Grunnen til dette var for det første at veiretten måtte antas å ha falt bort da den nye kommunale veien ble anlagt. Og om den ikke falt bort da, måtte veiretten ha falt bort da Torleif døde i 2020. Dersom Marte ikke skulle være enig i dette, hevdet Johannes videre at siden det bare var skjøtet som ble tinglyst i 1982, hadde han ingen grunn til å respektere veiretten da han tok over «Blesten» i 1993. Til dette siste hevdet Marte at veiretten fremgikk av hjemmelsdokumentet da det i det tinglyste skjøtet var vist til kjøpekontrakten. Dette måtte også respekteres av den som utledet sin rett fra Jørgen, i hvert fall når Johannes var bror til Jørgen, hevdet Marte.
Johannes mente videre at om veiretten hadde eksistert etter at han tok over «Blesten», måtte den nå være falt bort ut fra hvordan han hadde brukt eiendommen. Endelig mente han at om en slik rett tross alt skulle eksistere fremdeles, kunne den bare kunne brukes av folk fra «Vidsyn» og ikke av folk fra en annen bolig eller hytte i fall det mot formodning skulle bli gitt samtykke til fradeling av ny tomt. I alle fall kunne det bare bli tale om rett til bruk av en gangsti.
Spørsmål 1: Var det en personlig eller en reell servitutt som ble stiftet ved forbeholdet om veirett?
Spørsmål 2: Falt veiretten bort da den nye kommunale veien ble anlagt?
Spørsmål 3: Falt veiretten bort da Johannes overtok eiendommen?
Spørsmål 4: Har den bruk Johannes har gjort av eiendommen ført til at veiretten er falt bort?
Spørsmål 5: Falt veiretten bort da Torleif døde?
Spørsmål 6: Kan veiretten også brukes av folk fra en utskilt tomt fra «Vidsyn»? Gir i så fall veiretten rett til kjøreadkomst?
(Karakter: A)
Oppgave 1:
Den overordnende problemstillingen er om det er tale om en reell eller personlig servitutt som ble stiftet ved forbeholdet om veiretten mellom Torleif og Jørgen.
En veirett er en begrenset rettighet over en annens eiendom og følgelig en servitutt. Servitutter skiller seg mellom positive og negative servitutter, personlige, reelle og strengt personlige. Skillet mellom de ulike inndelingene har betydning for i hvor stor grad servitutthaveren kan fysisk og juridisk anvende seg av sin bruksrettighet.
Formålet bak servituttreglementet er at partene skal vise rimelig varsomhet til hverandre, men uten at dette skal gå på bekostning av utviklingen.
Det er servituttloven (heretter servl.) som regulerer servitutter. Loven
kommer til anvendelse i vår sak ettersom det her er spørsmål om veirett og følgelig “særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk” jf. sevrl. § 1 (1).
Det er sevl. § 9 som inneholder bestemmelser som skiller mellom personlige og reelle servitutter i de ulike leddende i paragrafen. Dette med hensyn til om servitutten kan avhendes til noen andre eller ikke. Skillet mellom personlige og reelle servitutter har derfor stor betydning for videre bruk av servitutten for andre.
Loven er imidlertid deklaratorisk jf. servl. § 1 (2), slik at når en servitutts innehold skal tolkes skal det tas utgangspunkt i stiftelsesgrunnlaget.
Det foreligger en kjøpsavtale mellom Torleif og Jørgen fra 1982. Det er i første omgang denne det må tas utgangspunkt i for å fastsette om det er tale om en reell eller personlig servitutt. Når en avtale skal tolkes er målet å komme frem til hva som er den felles forståelsen mellom partene. Kan ikke dette fastsettes må det gjøres en objektiv vurdering basert på naturlig språklig forståelse, formål, omstendigheter, og bl.a etterfølgende opptreden.
Det kan ikke antas at det foreligger en felles forståelse av kjøpsavtalen mellom Torleif og Jørgen slik at stiftelsesgrunnlaget følgelig må tolkes objektivt.
I kjøpsavtalen mellom partene står det bl.a at “undertegnede selger” har en veirett. En naturlig språklig forståelse taler her for at det er den som fysisk selger eiendommen og undertegner som har en veirett. Dette taler for at det er en reell servitutt. Dette kan også sees i sammenheng med at en reell servitutt som regel skal avbøte mangler ved eiendommen. I vår sak vil en veirett over gnr. 32, bnr 1 opp til Vindsyn være med å avbøte mangler på denne eiendommen da det ikke fremkommer at det foreligger en annen vei fra 1982 til Vindsyn.
Dette kan videre underbygges med at det må antas at formålet bak kjøpsavtalen er å gi eiendommen Vindsyn en ankomstvei til eiendommen. Det vil også være fornuftig at en eiendom skal ha vei frem til sin eiendom ettersom en ellers ikke vil kunne komme seg til eiendommen uten å bryte andres eiendomsrett.
Det følger endel rettspraksis på om det er tale om personlige eller reelle servitutter. Dette oftest hvor stiftelsesgrunnlaget inneholder utrykket “selger”. I Rt 1939 s. 513 var det tale om salg av en skogseiendom hvor det i skjøtet ble opplyst at «beitesrett og elgjakt i nevnte skogstrekning tilhører selgeren». Høyesterett utrykker her at dette betyr at “beiteretten og elgjakten skal tilhøre selgeren og hans rettsefterfølgere for bestandig. Hadde det vært meningen at elgjakten bare skulde tilhøre John Valli som en personlig rett i hans levetid, måtte det fått uttrykk i skjøtet.” Dommen har ikke direkte overføringsverdi til vår sak ettersom den ikke inneholder spørsmål om veirett, men viser godt utgangspunktet om at “selger” må forståes slik at det må være tale om en ikke streng personlig servitutt. Skal dette være tilfellet må partene være mer uttrykkelige.
På den andre siden kan det kunne spørres om det er en streng personlig servitutt jf. servl. § 9 (3) og en veirett som ikke skal kunne avhendes til andre. Dette i den forstand at deler av eiendommen er solgt til en nær slektning av Torleifs kone. Dette kan tale for at veiretten kun er ment å gi Torleif rettigheter fordi han er han. Dette kan imidlertid ikke oppveie både det faktum at kjøpsavtalen utrykker “selger” og at det vil være fornuftig å gi eier av Vindsyn en veirett.
Helhetlig må det legges vekt på at det vil være fornuftig at veiretten til Vidsyn skal være en reell servitutt da veiretten vil gi Vindsyn ankomstvei til eiendommen. Dette underbygges videre av at kjøpskontrakten mellom Torleif og Jørgen utrykker “undertegnende selger”.
Konklusjonen er at det er tale om en reell servitutt som ble stiftet ved forbeholdet om veiretten mellom Torleif og Jørgen.
Oppgave 2:
Den overordnede problemstillingen er om veiretten over Blesten falt bort da den nye kommunale veien ble anlagt.
Johannes, som er den nye eier av Blesten, anfører at veiretten måtte ha falt bort da den nye kommunale veien ble anlagt.
Servitutter kan bortfalle på mange grunnlag. De kan falle bort på samme måte som de blir stiftet eller gå til grunne. Eksempelvis gjennom avtale, slag, at grunneieren anvender seg av sin forkjøpsrett, mothevd eller frihevd. De kan også falle bort ved at bruken ikke lengre kan gjøres gjeldende fordi servitutten nå har utspilt sin rolle og ikke lengre har betydning. Det er sistnevnte eksempel som her vil gjøre seg mest gjeldende.
Det er i vårt tilfelle tale om en ferdselsrett og veirett over Blesten. Det legges derfor her til grunn at veiretten er reell og derfor er en rett også Marte har fra da hun arvet Vindsyn fra Torleif i 2020.
Slik som skrevet i oppgave 1 er servituttloven deklaratorisk og hva som er innholdet i en servitutt må som utgangspunkt tolkes utifra stiftelsesgrunnlaget. I denne tolkningen har Høyestrett kommet med endel føringer. Det har de også gjort i tilfeller hvor en veirett er blitt stiftet over en annens eiendom, men hvor det senere har kommet en offentlig vei.
Dette var tilfellet i Rt-1915-480. Saken omhandlet allmennheten som anførte at de gjennom alders tids bruk hadde ervervet en veirett over en annens private eiendom. Dette fikk de medhold i, men det oppsto spørsmål når det ble opparbeidet en kommunal vei som kunne brukes også for allemmeheten. Spørsmålet var derfor om servitutten bortfallt ved at allmennheten nå kunne anvende seg av den kommunale veien. Høyestrett uttalte i dommen at allmennheten ikke vil miste sin servitutt fordi det ble opparbeidet en ny kommunal vei “naar eiendommen fremdeles har en legitim bruk for den gamle vei.” Slik dommen utrykker det vil ikke en veirett falle bort fordi det opparbeides en kommunal vei, men om den kommunale veien gjør at det ikke lengre er legimtim bruk av veien lengre.
Spørsmålet i saken er derfor om veiretten over Blesten medfører en legitim bruk.
Slik faktum legger det frem ble det opparbeidet en kommunal vei i 1987 følgelig 5 år etter at Torleif selger deler av sin eiendom og opparbeider veirett over Blesten. Denne kommunale veien har innkjøring til Vindsyn og går på den motsatte kanten av den gamle veien Torleif hadde benyttet. Det fremgår videre at Torleif sporiadisk hadde benyttet seg av veiretten over Blesten, men dette som en snarvei.
På den ene siden fremgår det at veiretten fremstår som en gangsrett, men at veien kunne brukes med traktor når det var tale om tyngre ting fra da Torleif anvendte seg av retten. Det at veiretten kan virke å være noe begrenset kan tale for at det ikke lengre er en legitim bruk av veiretten. Dette taler for at veiretten har falt bort ved at det er opparbeidet en ny kommunal vei.
Dette kan også underbygges med at bruk av veien fra 1987 kun fungerte som en snarvei for Torleif. At det er tale om en snarvei vil vise at det ikke lengre en en nødvendig vei, og taler for at veiretten følgelig har falt bort. Dette med hensyn til kjøpsavtalen mellom Torleif og Jørgen hvor det i avtalen står at det er rett til “nødvendig ankomst”.
Det er rettspraksis på at snarvei over en eiendom ikke vil anses om en “naudsynt veg” etter hevdsloven § 8 jf. Rt. 1951 s. 217 Side 219. Selv om dette er rettspraksis fra hevdsloven vil den kunne ha overføringsverdi ettersom rettsinstututtene mellom hevd og servitutt bygger mye på samme formål. Dette taler for at veiretten over Blesten ikke medfører en legitim bruk.
Videre fremkommer det at etter at Jørgen hadde opparbeidet
hagevirkomshet hadde Torleif sluttet å anvende seg av veien og veien grodd igjen. Dette taler for at det ikke er legitim bruk av veien fordi den ikke lengre blir brukt. Likevel sluttet ikke veien å bli bruk før etter at Johannes satt opp gjerde.
På den andre siden vil det kunne anses å fortsatt være en legitim bruk av veiretten over Blesten fordi den fungerer som en snarvei. Det er i rettsparaksis vist at det ikke er strenge krav for at veiretten skal anses å være legitim. Det vil kunne være tilstrekkelig at servitutthaveren anser veien som fin og ønsker å benytte seg av den. Dette taler for at veiretten iver Blesten medfører en legitim bruk.
Det må også sees hen til at det nå er Marte som vil ha veiretten. Marte anfører at hun vil anvende seg veiretten ved å gi ønsket fritidseiendom som hun har tenkt å utparsellere rett til å benytte seg av veien. Dette fordi det kan virke som at denne utparselleringen ville ha behov for denne veiretten, med bil, over Blesten for å komme seg til fritidseiendommen. Dette taler for at veiretten over Blesten medfører en legitim bruk for Marte.
I Høyestrett i Rt-1980-1281 var det spørsmål om utparsellering av en hytte skulle ha rett til å anvende seg av den ferdelsretten som var fra den opprinnelige eiendom eller om denne retten hadde falt bort ved at det var oppareidet en kommunal vei. Retten fant her at det ikke ble gitt medhold fordi det ikke var den eneste adkomst som ble stengt. Det ble uttalt at den som har hus eller hytte på en alminnelig ferdselsrett, står svakere enn den hvis rettsforgjengere har nyttet ferdselsveien for næringsdrift ned gjennom tidene og har vært med på å opparbeide den som vei. Dette dommen har ikke dirkete overføringsverdi, men viser at om det er mulig å benytte en annen vei så vil den tidligere veiretten kunne bortfalle ved at det opparebides en kommunal vei. I vår sak kan det virke som at den kommunale veien ikke vil kunne gi adkomstmulighet for en mulig fritidseiendom slik at dette taler for at det derfor er en legitim bruk av veiretten.
Videre vil det ha betydning at det har gått ganske lang tid fra det ble opparbeidet en kommunal vei frem til Marte utrykker at hun vil anvende seg veiretten over Blesten og at den er delvis grodd igjen. Det har gått mer enn 30 år noe som overstiger bl.a kravet om hevdstid på 20 år etter hevdsloven § 2. Ettersom det ikke kan virke som at veiretten har blitt benyttet så mye mer enn som en snarvei kan dette tale for at det ikke er en legitim bruk av veien. Dette fordi den er grodd igjen.
Helhetlig er det agumenter som taler i begge veier. Ettersom det foreligger et stilfelsesgrunnlag om at det er en veirett for en nødvendig ankomst må dette legges mest vekt på. Det kan ikke legges til grunn at veiretten er en nødvendig ankomst for Marte, selv om hun har ønske om at utparsellering av fritidseiendom skal ha rett til å anvende seg av veiretten.
Koklusjonen er at veiretten over Blesten falt bort da den nye kommunale veien ble anlagt.
Oppgave 3:
Den overordrende problemstillingen om veiretten falt bort da Johannes overtok Blesten.
Det rettslige grunnlaget følger av tinglysningsloven (heretter tgl.) § 20.
Av tgl § 20 følger det at når et dokument er “registrert”, går det “rettserverv” som dokumentet gir uttrykk for, i “kollisjonstilfelle foran rettserverv som ikke er registrert[…] tidligere”.
Bestemmelen gir utrykk for først i tid best i rett.
I vårt tilfelle tinglyser Johannes skjøtet av kjøpet av Blesten i 1993 og det er følgelig et “registrert” “rettserverv”.
Spørsmålet er om veiretten henvistt i skjøtet fra 1982 er et “rettserverv” som er registrert “tidligere”.
Johannes anfører at det kun var skjøtet som ble tinglyst i 1982 og ikke veiretten, slik at han ikke trenger å respektere det.
Marte på sin side anfører at skjøtet fra 1982 vist til kjøpeavtalen hvor det frekomkommer at det foreligger en veirett.
Skjøte fra 1982 er et “rettserverv” og er “registrert tidligere” enn da Johannes tinglyste sitt skjøte. Likevel fremkommer det ingenting om veiretten i skjøtet. Dette taler for at Johannes anførsel fører frem og at han følgelig har ekstingvert veiretten da han overtok Blesten.
Marte på sin side viser til at i skjøtet er det henvist til kjøpsavtalen hvor veiretten frekomkommer noe som taler imot. Likevel er det skjøtet som er “rettserverv” og det som har rettsvern slik at veiretten følgelig ikke vil kunne omsattes av det rettsvern tinglysningen gir jf. tgl. § 20.
Veiretten henvist i skjøtet fra 1982 er ikke et “rettserverv” som er registrert “tidligere”.
Johannes vil etter tgl. § 20 ekstingvere veiretten over Blesten.
Det er likevel unntak fra tgl. § 20 i tgl. § 21 (1) hvor det fremkommer at “et eldre rettserverv” går uten hensyn til § 20 foran et “yngre”, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble registrert, “kjente eller burde kjenne den eldre rett”.
Bestemmelsen gjør unntak fra først i tid og best i rett og gir kun den som er i aktsom god tro rettsvern.
Det er klart at skjøtet til Johannes er “yngre” og at kjøpekontrakten er “et eldre rettserverv”.
For at veiretten ikke skal bortalle er det følgelig krav om at Johannes da han tinglystet skjøtet ikke “kjente eller burde kjenne den eldre rett”.
Det kan ikke legges til grunn at Johannes “kjente til” veiretten ettersom dette krever faktisk kunnskap.
Det springende punkt er om Johannes “burde kjenne den eldre rett”.
Ordlyden viser at vedkommende må være i aktsom god tro.
Spørsmålet er om Johannes er i aktsom god tro på at det ikke er en veirett.
Det skal i vurderingen legges vekt på hva en alminnelig fornuftig person må forventes å forstå at noe er galt fatt.
I vår sak fremkommer det at Johannes i 1995 satte opp drivhus på eiendommmen som gikk tvers over den veien som Torleif hadde veirett til. Det fremkommer ingenting om at Johannes har gjort undersøkelser på at det foreligger en veirett. Dette kan tale for at Johannes ikke er i aktsom god tro ettersom det må anses å være vanslig at før det opparebeides bygg skal dokumenter granskes.
Imidlertid er det i rettspraksis bl.a i Bottenvollen-dommen vist til at det ikke er krav om at det skal gjøres grundige undersøkelser av hjemmelsdokumenter ettersom dette ikke er vanlig. Det er først å anse som krav når det er “særlege omstende som gir kjøparen grunn til å ha mistanke om at [noe] er feil” jf. Rt- 2000-604.
I vår sak er veien som Torleif har benyttet delvis grodd igjen og ikke blitt
brukt mye. Dette taler for at Johannes ikke hadde oppfording til å gjøre nærmere undersøkelsr og følgelig er i aktsom god tro.
Dette kan videre underbygges med at da Johannes oppførte drivhuset sa ikke Torleif noe på det og brukte heller ikke veien lengre. Dette taler for at Johannes er i aktsom god tro på at det ikke er en veirett.
Likevel er det en det en delvis synbar sti som foreligger som kan tale for at Johannes burde gjort nærmere underøkelser ettersom stien vil gi mistaket om at det kanskje er noen som har rettigheter over eiendommen. Johannes kunne med slik undersøkelse funnet kjøpekontrakten. Dette ville derfor vist at det forelå en veirett. Dette taler for at Johannes ikke er i aktsom god tro.
Men selv om Johannes hadde funnet kjøpekontrakten kunne dette også blitt uten betydning ettersom kjøpekontrakten utrykker at det er en rett til “nødvednig ankomst”. Slik som skrevet tidligere vil opparbeidelsen av den kommunale veien gjøre at veiretten ikke lengre er “nødvendig”. Kjøpekontrakten vil derfor kunne gi Johannes en innretning på at veiretten ikke lengre benyttes og heller ikke lengre gjelder pga den kommunale veien. Dette taler for at JOhannes er i aktsom god tro.
Marte mener uansett av veiretten må respekteres når Johannes utleder sin rett fra Jørgen som er hans bror. Det vil ikke ha betydning at Johannes kjøper eiendommen av sin bror slik at denne anførselen må forkastes. Likevel kan bruken fra Jørgen ved at han har drevet hagevirksomhet og dyrket opp området og satte opp gjerdet gi Johannes en følelse på at det ikke er noen veirett i område og følgelig er i aktsom god tro.
Det må legges til grunn at Johannes er i aktsom god tro slik at han ikke “burde kjenne den eldre rett”.
Ettersom vilkårene i tgl. § 21 (1) ikke er oppylt kommer ikke unntaket fra tgl. § 20 til anvendelse og Johannes ektingverer følgelig veiretten slik at veiretten falt bort da Johannes overtok Blesten.
Det bemerkes at unntaket om hevd og rettsvernshevd ikke kommer til anvendelse i vår sak jf. tgl. § 21 (2).
Konklusjonen er at veiretten falt bort da Johannes overtok Blesten.
Oppgave 4:
Den overodrendre problemstillingen er om Johannes bruk av eiendommen har ført til at veiretten er falt bort.
Johannes anfører at veiretten måtte være bortfalt etter hvordan han hadde anvedt seg av eiendommen. Ettersom Johannes har opparbeidet drivhus på eiendommen der hvor Torleifs veirett har gått er det følgelig spørsmål om Johannes har mothevdet Torleifs veirett.
Mothevd er en særbestemmelse for bruksrettigheter og vil være en av mange bortfallsgrunner for servitutter, og et ervervelsegrunnlag for pretendenten.
Hensynet bak hevd er å verne over den personen som i lang tid har anvendet seg av en fast eiendom i den tro om at den har rett til det og følgelig kan ha investert store summer. Hevdsregelene går derfor utover den passive part og kan derfor sies å være en omsorgsergel om at rette eier skal bruke eiendommen best mulig.
Det rettslige grunnlaget for mothevd følger av hevdsloven (heretter hevdl.) § 9.
Det vil bemerkes at hevdsloven kommer til anvendelse etter som det her er sprøsmål om det kan “vinnast hevd på eigedomsrett”.
Det følger av hevdl. § 9 at i den mon “tingen” er “bruka” i strid med ein “særleg rett”, fell den retten bort.
Det må legges til grunn at det her er tale om “ting” ettersom fast eiendom er en “ting” jf. hevdsl. § 1 (2).
Videre må det også legges til grunn at veiretten er en “særleg rett” ettersom ordlyden henviser til servitutter som er en begrenset rettighet over en annens faste eiendom for en avgrenset krets personer.
Det springende punkt er om Johannes har “bruka” eiendommen slik at den er i strid med Torleifs bruksrett.
Ordlyden av “bruka” taler for at pretendenten må anvende seg av området. Det er i juridisk litteratur vist at ordlyden skal tolkes vidt.
Det må kunne legges til grunn at Johannes har “bruka” eiendommen slik at det kommer i strid med Torleifs veirett ettersom Johannes har opparbeidet et drihus over stiden som Torleif har benytt. Det vil her bemerkes at det er stien som vil være Torleif veirett ettersom det følger av juridisk litteratur at hvor veiretten vil være er hvor det er er etablert en trase, noe som her vil være stien. Det vil derfor ikke vurderes om Torleif kunne hatt en veirett en annen plass over eiendommen.
Videre følger det av hevdsl. § 11 at vilkårene i hevdsl. §§ 2 til 6 gjeld tilsvarande ved mothevd. Bestemmelsen viser følgelig at de alminnelige vilkårene for hevd må være oppfylt for av Johannes skal kunne mothevde og at veiretten på denne måten har falt bort. Det er fire kumulatove vilkår for at hevd skal oppfylles. Det er krav om at hevdspretendenten, som her er Johannes, har hatt tilstrekkelig rådighet over eiendommen, i full hevdstid, i aktsom god tro uten å ha en rett fra før. Vilkårene vil følgelig vurderes i denne rekkefølge.
Ettersom det her er tale om hevd for eiendomsrett følger det av hedvsl. § 2 at
den som har en “ting” “som sin eigen” “20 år i samanheng”, hevdar eigedomsrett.
Eindommen er “ting” jf. hevdsl. § 1 (2).
Det springende punkt er om Johannes har anvendt seg av eiendommen “som sin eigen”.
Ordlyden viser til at pretendenten må råde over tingen som om han har rett til det. Det følger av lovens forarbeider at det er krav om at vedkommende anvender seg av tingen slik som en eier vanligvis gjør utifra dens art slik at den rette eier skal få en oppfordring til å reagere. Dette med hensyn til det som skrevet over om at hevdsregelene er omsorgsregler som skal gå utover den passive part.
Det er videre krav om at rådigheten må være eksklusiv når det er tale om hevd ved eiendomsrett jf. “sin eigen”.
I Rt-2000-604 var det spørsmål om eiendosmhevd ved grensehevd. I saken kom Høyesterett frem til at vedkommende pretendent hadde hatt tilstrekkelig rådighet over eiendommen ettersom det var satt opp et gjerde fra tidligere eier. Dommen har ikke direkte overføringsverdi, men viser at tilstellinger på eiendom vil kunne være tilstrekkelig for at rådighetskravet anses oppfylt.
I vår sak har Johannes oppsatt drivhus noe som må anses å være en rådighet som må anses å være vanlig for en eier å gjøre på sin eiendom. Dette vil også gi Torleif en oppfording til å reagere ettersom drivhuset er svært synlig og går over stien slik at kravet om rådighet må anses å være oppfylt.
Dernest må det også legges til grunn at Torleifs rådighet over eiendommen har vært ekslusiv ettersom det ikke er noen andre som har benyttet seg av eiendommen. Verken Torleif eller andre.
Johannes har anvendt seg av eiendommen “som sin eigen”. Spørsmålet er dernest om hevdstiden er oppfylt.
Det følger av hevdsl. § 2 at hevdstiden er “20 år” og at det er krav om at dette er i “sammenheng”.
Ordlyden viser at rådigheten må være vedvarende i 20 år.
Hevdstiden starter når pretendeteten er i aktsom god tro. Dette må anses å være i 1993 når Johannes overtar eiendommen og tinglyser skjøtet. Det har følgelig gått over “20 år” ettersom det nå er 2020.
Det må videre også anses at bruken har være vedvarende da annet ikke fremkommer.
Hevdstiden er følgelig oppfylt.
Dernest må det vurderes om kravet om aktsom god tro er oppfylt.
Det følger av hevdsl. § 4 at den som “veit at han ikkje eig tingen”, hevdar ikkje.
Ordlyden viser her til at vedkommende må ha faktisk kunnskap om at den ikke har rett. Dette kan ikke antas å vræe tilfellet i foreliggende sak.
Det følger videre av hevdsl. § 4 at pretendenten videre ikke kan hevde om grunnen til at han ikke vet at han ikke hadde rett er fordi han “ikkje veit det avdi han ikkje har vore så aktsam som han burde etter tilhøva.”
Spørsmålet er om Johannes “ikkje har vore så aktsam som han burde etter tilhøva.”
Ordlyden viser til at vedkommende må være i akstom god tro.
Av Ot prp. nr. 30 (1965-66) s. 28-29 skal vurderingen gjøres etter hva en alminnelig fornuftig person burde forstått at det var noe som var galt fatt.
Av rettspraksis jf. Rt. 1908 s. 492 er det vist at om noen har særlige forutsetninger for å vite bedre skal det stilles strengere krav i vurderingen. I vår sak kan det ikke legges til grunn at Johannes skal ha særlige forutsetninger for å vite bedre at det foreligger en veirett. Det kunne vært tilfelle om han hadde hatt en større tilknytning til området og hadde bedre kunnskaper om stier.
Det må derfor vurderes om Johannes er i aktsom god tro på at han har rett til å oppsette drivhuset på eiendommen etter hva en alminnelig akstom person burde forstått.
Slik som gjort rede for i oppgave 3 er det i rettspraksis vist at det ikke er krav om å gjøre nærmere undersøkelser, men mindre det er oppfordringer til det. Slik som konkludert i oppgaven vil stien som foreligger kunne gi oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser. Denne undersøkelsen kunne imidertid vist at det er “nødvendig anlsomt” som gis og med hensyn til en kommunale veien ikke lengre er nødvendig.
Det legges derfor til grunn at Johannes er i aktsom god tro slik at Johannes 2har vore så aktsam som han burde etter tilhøva.”
Til slutt er det vilkår for hevd at vedkommende ikke har en rett fra før. Detter uttrykkes gjennom hevdsl. § 5.
Ettersom det foreligger en servitutt over eiendommen så har i grunn ikke Johannes rett til å hindre at denne servitutten ikke kan oppfylles. Dette sees i sammeneheng med servituttlovens regler og også hensynet til at partene skal vise rimelig varsomhet til hverandres rettigheter, men samtidig best mulig utnyttelse. Siden Torleif har en veirett over eiendommen har ikke Johannes en rett fra før til å gjøre hva han vil på sin eiendom ettersom hans eiendsomrett her begrenses av privatrettslige regler gjennom servitutten.
Ettersom samtlige vilkår for hevd er oppfylt vil Johannes gjennom sin bruk ha mothevdet Torleifs veirett jf. hevdsl. § 9 jf. hevdsl. § 11.
Konklusjonen er at Johannes bruk av eiendommen har ført til at veiretten er falt bort.
Oppgave 5:
Den overodrende problemstillingen er om veiretten falt bort ved at Torleif døde i 2020.
Johannes anfører at veiretten ikke lengre eksisterer ettersom den må ha falt bort da Torleif døde.
I vurderingen av om en servitutt faller bort ved noens død har det betydning om den er stedvarig eller tidsbrenset. Følgelig en vurdering av om servitutten er personlig, reell eller strengt personlig. Slik som skrevet i spørsmål 1 er utgangspunktet når inneholdet i en servitutt skal kartlegges å se hen til stiftelsesgrunnlaget.
Ettersom det i spørsmål 1 er kommet til at servitutten er en reell servitutt gjennom en tolkening av stiftelsesgrunnlaget vil veiretten derfor være stedvarig og følgelig være knyttet til eiendommen og være med å avbøte mangler på denne. Ettersom veiretten er knyttet til eiendommen og eiendommen fortsatt består vil ikke servitutten bortfalle ved at Torleif dør. Den vil kunne anvendes til noen andre gjennom servl. § 9 (2) jf. servl. § 9 (1).
Konklusjonen er at veiretten ikke falt bort ved at Torleif døde i 2020.
Oppgave 6:
Den overodredrende problemstillingen er om veiretten også kan brukes av folk fra en utskilt tomt fra «Vidsyn», og om den i så fall veiretten rett til kjøreadkomst.
Marte anfører at hun har tenkt å søke om å dele “Vindsyn”-tomten slik at det skulle være mulig å ha feriebolig der, og at denne ferieboligen måtte ha kjøreadkomst til “Blesten”. Johannes på sin side anfører at veiretten kun kunne gjelde for folk fra “Vindsyn” og ingen andre og at de uansett ikke ville ha rett til å kjøre bil.
Servituttloven (heretter servl.) kommer til anvendelse ettersom det her er tale om” særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk” jf. § 1 (1).
Det foreligger ingen avtale eller andre særelige forhold som gjør at loven skal farvikes jf. servl. § 1 (2). Det skal derfor sees hen til bakgrunnsretten for å løse rettspørsmålet.
Det følger av servl. § 9 at en “rettshavar” kan “avhenda heile eller noko av retten sin til kven han vil”, når det ikke medfører “annan auke i tyngsla enn det elles var høve til”.
Marte er “rettsghavar” slik at hun i utgangspunktet har rett til å gjøre hva hun selv vil med sin eiendom.
Utgangspunktet blir likevel innskrenket ved at om det er tale om en reell servitutt kan ikke denne avhendes avhendast “utan saman med eigedomen eller ein høveleg del av han”.
I vårt tilfelle er det tale om en reell servitutt jf. spørsmål 1. Ettersom Marte ønsker å dele opp Vindysn-tomten vil veiretten følgelig tilkomme ettersom den er “saman med eigedomen eller ein høveleg del av han”.
Det følger videre en utrakt bruk av rettsparskis at utskilte parseller også har rett til å benytte seg av veiretten. Dette ble bl.a lagt til grunn i RT 1915 s. 20 hvor Høyestrett utrykker at “Naar intet motsat fremgaar av vedkommende dokument, og ikke særlige forhold foreligger, maa formodningen være for, at veiret tilkommer senere utskilte parceller”.
Ettersom det ikke foreligger noen særlige forhold i samsvar med bl. a stiftelsesgrunnlaget vil også utparsellering av fritidseiendom fra Vindsyn også ha rett på veiretten jf. servl. § 9 (2). Dette gjelder likevel ikke hvor utparselleringen vil medføre “annan auke i tyngsla enn det elles var høve til” jf. servl. § 9 (1).
Ordlyden viser her til at man ikke kan overdra en større rett enn man selv har.
I vårt tilfelle vil ikke Marte overdra en større rett enn hva hun selv har ved å utparsellere Vindsyn slik at utparsellering til fritidseiendom derfor også vil ha veirett. Dette så lenge det kan legges til grunn at Marte også har det jf. servl. 9 (2) jf. § 9 (1).
Serv. § 9 (1) skal også sees i sammenheng med servl. § 2 som er en tolkningsbestemmelse som vil kunne sette rammene for en servitutts innhold når det ikke følger noe klart av stiftelsegrunnlaget.
Det følger av servl. § 2 at rettshaver ikke må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det “urimeleg eller uturvande” er til “skade eller ulempe” for den andre.
Servl. § 2 er likevel ikke helt treffende i denne delen av problemstillingen, men vil sees hen til senere i oppgaven.
Etter dette vil veiretten også kunne brukes av folk fra en utskilt tomt fra «Vidsyn» jf. hevdsl. § 9 slik at Johannes anførsel ikke fører frem.
Dernest må det vurderes om veiretten gir rett til kjøreadkomst.
Slik som skrevet tidligere vil innholdet i en servitutt best bestemmes gjennom tolkning av stiftelsesgrunnlaget.
I vårt tilfelle sier ikke kjøpsavtalen noe om hva veiretten inneholder. Det må derfor sees hen til om det er andre omstendigheter som kan belyse veiretten innhold. Derav hva som var behovet, bruken som foreligger og etterfølgende opptreden.
Slik det fremgår av faktum var den veiretten som Torleif anvendte etter kjøpskonktrakten nærmest å regne som en gansti. Når en servitutt blir stiftet som en gangsti viser dette at det er tale om at servitutten skal være en gangsti og følgelig ikke kan brukes til noe annet. Dette kan videre underbygges med at avtalen kom til i 1983 og følgelig etter at det er blitt vanlig med bil, slik at dette hensynet ikke kan legges til grunn. Overnevte taler for at veiretten ikke gir rett til kjøreadkomst.
Imidertid følger det av faktum at når det gjalt transport av tyngre ting ble det brukt traktor. Dette kan tale for at bruken og behovet som foreligger kan gi grunnlag for at veiretten kan gi rett til kjøreadkomst. Imidertid ble ikke denne bruken videre gjort ettersom det ble opparbeidet en kommunal vei i 1987 og denne må heller anses å ha blitt benyttet.
Ettersom det etter faktum virker som veiretten er en gangrett taler dette for at veiretten ikke gir rett til kjøreadkomst. Dette fordi veiretten har mest blitt benyttet som dette og at det er tale om en sti over en annens eiendom og ikke en vei. Det kan ikke anses å være like lett å kjøre bil på en sti slik som en vei slik at det innplesitt kan virke som at det her kun er tale om en gangrett i kjøpekontrakten.
Konklusjonen er at veiretten også kan brukes av folk fra en utskilt tomt fra «Vidsyn», men at den ikke gir rett til kjøreadkomst.
Subsidiært kan det vurderes at om det ikke var tale om en gangrett at servitutten nå kan utvides til å gi kjøreadkomst.
Slik som skrevet over vil servl. § 2 kunne anvendes når det ikke foreligger klare forhold på hva som er inneholdet i servitutten.
Det følger av servl. § 2 at rettshaver ikke må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det “urimeleg eller uturvande” er til “skade eller ulempe” for den andre.
Servituttloven § 2 er basert på det grunnsynet at eier og rettighetshaver skal ta rimelig hensyn til hverandre. Partene må jenke seg etter hverandre – de skal «fara sømeleg åt og ikkje stengja eller meinka kvarandre i utrengsmål»,
jf. Rådsegn 5 side 13.
Spørsmålet er om kjøreadkomst vil medøre “skade eller ulempe” for Johannes. Orldyen av skade viser at det mesfører fysisk ødeleggelse eller øknomsik tap.
I vårt tilfelle vil ikke veirett med vil medføre “skade” for Johannes Ordlyden av “ulempe” taler for at et må være tale om negative effekter.
I vårt tilfelle vil veirett over Johannes bruk av drihus kunne medføre at det blir ulempe for han ettersom det kan sette noe stoppe i hans drift av drivhus.
Likevel er det ikke tilstrekkelig at det er tale om “ulempe” denne må videre være “uturvande eller urimeleg” for at den skal overgå den tålegrensen som er satt etter loven og følgelig være ulovlig.
Ordlyden av “uturvande” taler for at det må være en bruk som er unødvendig. En bruk som ikke har fornuftig formål, fungerer sjkanemessig. Det vil også være undøvendig om ulempen med enkle midler kunne vært hindret.
Det vil kunne legges til grunn at bruk av veiretten over eiendommen til Johannes vil kunne være unødvednig ettersom det er opparbeidet en kommunal vei slik at det derfor ikke vil være behov for å kjøre der.
Likevel fremkommer det ikke helt tydelig fra faktum om fritidseiendommen kan også komme til eiendommen gjennom den kommunale veien. Er ikke dette tilfelle vil ikke veirett over Johannes eiendom være “uturvande”.
Likevel er det imidertid vilkåret om “urimeleg” som vil være mest treffende å bruke i vårt tilfelle-
Ordlyden taler for at det foreligger en uforholdmessighet. Det er en høy tersekl.
Det skal i vurderingen av “urimeleg” beror altså på en konkret vurderingog en interesseavveining mellom eier og rettighetshaver. En annen side av den dynamiske tilnærmingen er at ny kunnskap og nye prioriteringer i samfunnet kan føre til at bruk som tidligere var akseptabel, ikke lenger kan utøves fullt ut på samme måte eller i samme omfang jf. HR-2020-2186-A
I virderingen skal det jf. servl. § 2 (2) leggjast vekt på kva som er “føremåle”t med retten, kva som er i samsvar med “tida og tilhøva”.
PÅ den ene siden vil det være i firtideiendomsen interesse å kunne kjøre over eiendommen til JOhannes for å komme til sin eiendom. Dette vil kunne vøre i samsvar med formålet.
Likevel kan det med hendyn til tida og tilhøva være mer rimelig at det opparbeides ankomst til fritidseiendommen fra den kommunale veien.
Helhetslig må det legges vekt på at interessene Johannes har på eiendommen med å drive drivhus veie tyngre enn at fritideiendommen skal ha en veirett med bil over eiendommen.